Albtraum Eigenbedarfs-
kündigung: Abwehr-Leitfaden für Mieter*innen

Zuletzt aktualisiert am 08. Januar 2020

Gerade haben Sie den Brief geöffnet: Kündigung wegen Eigenbedarfs. Der Schock sitzt tief. Was können Sie als Mieter*in dagegen tun?

An die Kündigung wegen Eigenbedarfs sind hohe Anforderungen geknüpft. Zwar sollen Eigentümer ihre Wohnungen selbst nutzen können, doch um Mieter und Mieterinnen zu schützen, können sie nicht nach Belieben darüber verfügen. Eigenbedarf kann nur für eine eng begrenzte Gruppe von Angehörigen geltend gemacht werden. Zusätzlich muss eine Reihe von Formalien und Vorgaben eingehalten werden. Wenn der Vermieter die nicht beachtet hat, kann er natürlich neu kündigen, aber Sie gewinnen erst einmal Zeit.

Gehen Sie unsere Liste Punkt für Punkt durch.

Formale Vorgaben einer Eigenbedarfskündigung

Wenn die folgenden formalen Aspekte einer Eigenbedarfskündigung nicht eingehalten sind, ist die diese in der Regel abwehrbar. Viele formale Fehler können durch eine neu aufgesetzte Kündigung gegebenenfalls „korrigiert“ werden. In diesem Fall haben Mieter oder Mieterinnen zumindest einige Monate Zeit gewonnen. Allerdings vergeht vielen Vermietern auch die „Lust“ auf eine erneute und korrigierte Eigenbedarfskündigung, wenn dieser sieht, dass rechtlicher Widerstand geleistet wird.

  • Ist Ihr Vermieter eine natürliche Person oder eine Gesellschaft des Bürgerlichen Rechts (GbR)? (Das kann zum Beispiel eine Erbengemeinschaft sein.)
  • Nur natürliche Personen, also echte Menschen, und Gesellschaften des Bürgerliche Rechts können generell per Eigenbedarf kündigen. Wohnungsunternehmen (GmbH, KG, AG usw.) können nicht auf diesem Weg kündigen.

  • Haben alle Vermieter bzw. Gesellschafter der GbR unterschrieben?
  • Grundsätzlich müssen alle Gesellschafter unterschrieben haben, damit die Kündigung wirksam ist. Ausnahme ist, wenn die Erben einen oder einen Teil von ihnen bevollmächtigt haben, und dann müssen sie auch darauf hinweisen.

  • Ist der Eigentümer des Hauses im Grundbuch eingetragen?
  • Ist Ihr Haus kürzlich verkauft worden, kann es sein, dass der neue Eigentümer noch nicht im Grundbuch vermerkt ist. Dann wäre eine Kündigung unwirksam. Als Mieter*in können Sie beim Grundbuchamt Auskunft darüber einfordern, gegebenenfalls unter Vorlage Ihres Mietvertrages.

  • Ist die Kündigungsfrist eingehalten?
  • Kündigt der Vermieter regulär auf Eigenbedarf, so muss er die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Das bedeutet: Wer weniger als fünf Jahre in seiner Wohnung gewohnt hat, hat ab Ende des Monats (nach Eingang) der Kündigung drei Monate Zeit, wer zwischen fünf und acht Jahre lang dort gelebt hat, hat sechs Monate Zeit, und wer mehr als acht Jahre dort gewohnt hat, hat neun Monate Zeit.

    In einem Ein- oder Zweifamilienhaus sieht es anders aus: Da der Vermieter hier ohne Begründung leichter kündigen kann, sind die obigen Fristen um jeweils drei Montage länger.

    Inhaltliche Anforderungen

  • Ist die Kündigung ausreichend begründet?

    Der Vermieter muss sein berechtigtes Interesse begründen, also beschreiben, warum und für wen er die Wohnung braucht. Bedarf kann er geltend machen für:

    1. Kinder, Stiefkinder, Eltern, Enkel, Großeltern,
    2. Geschwister, Nichten und Neffen,
    3. Partner, Ehegatten, Ex-Ehegatten, Schwiegereltern,
    4. Schwager und Schwägerinnen sowie Cousins und Cousinen,
    5. Geschwister, Nichten und Neffen (wenn ein enges Verhältnis besteht),
    6. Angehörige des Haushalts:
      Pflegekinder
      Lebensgefährten
      Kinder des Lebensgefährten
      Hausangestellte (dauerhaft anwesende Nannies, Pflegepersonen und Haushaltshilfen)

    Der Vermieter muss angeben, für wen er die Wohnung benötigt und woraus sich sein berechtigtes Interesse ergibt. Das Amtsgericht Leonberg entschied 2018, dass z.B. die Begründung „Privatnutzung durch familiäre Veränderung (Trennung)" nicht reicht. Das Gericht urteilte, dass bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, notwendig sei. (Amtsgericht Leonberg, Urteil vom 16.05.2019 -8C-34/19)

    Eine ausreichende Begründung des Vermieters wäre z.B.: Da meine Frau und ich uns getrennt haben, werde ich aus der gemeinsamen Wohnung ausziehen und benötige die Wohnung in Zukunft selber. Oder: Ich brauche die Wohnung für meine Tochter. Sie wird zum Wintersemester 2020/21 aus Hannover nach Berlin ziehen und hier ein BWL-Studium aufnehmen.

    Eigenbedarf für Tanten oder Onkel geltend zu machen, ist nicht zulässig. Die Wohnung muss dauerhaft für Wohnzwecke genutzt werden. Eine Nutzung als Atelier oder Werkstatt wären keine ausreichende Begründung für eine Eigenbedarfskündigung. Ein Sonderfall ist ein Zweifamilienhaus, sofern der Vermieter mit im Haus lebt. Er muss keine Gründe für seine Kündigung angeben.

  • Was können Sie tun, wenn Sie glauben, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht ist?

    Immer wieder gibt es Vermieter, die versuchen, per Eigenbedarfskündigung einen Mieter oder eine Mieterin loszuwerden. Vermieter sind schadensersatzpflichtig, wenn sich herausgestellt hat, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Nun werden Sie als Mieter*in aber am liebsten Ihre Wohnung behalten und überhaupt nicht erst ausziehen wollen. Im Vorfeld nachzuweisen, dass der Vermieter lügt und Eigenbedarf vortäuscht, indem er zum Beispiel eine Bedarfsperson oder ein Verwandtschaftsverhältnis erfindet, ist schwierig. Wer einen Verdacht oder Anhaltspunkt hat (Indiz könnte auch eine vorangegangene Streitigkeit mit dem Vermieter sein wie z.B. eine abgelehnte Mieterhöhung), könnte einen Detektiv einschalten, um die angegebenen Gründe nachprüfen zu lassen. Er oder sie könnte auch erst einmal wohnen bleiben und bewusst eine Räumungsklage des Vermieters riskieren (Kostenrisiko siehe nächste Frage). Bleiben Mieter oder Mieterinnen nach Ablauf in der Wohnung, muss der Vermieter nämlich auf Räumung klagen, um den Auszug zu erzwingen.

    Vor Gericht wird die Kündigung auf ihre Rechtmäßigkeit geprüft. Häufig reichen Vermieter, deren Eigenbedarf vorgetäuscht ist, keine Räumungsklage ein. Denn: Vor Gericht müssen alle Beteiligten wahrheitsgemäß und gegebenenfalls sogar unter Eid aussagen. Falschaussagen sind mit empfindlichen Strafen bedroht. Wenn der Vermieter tatsächlich Eigenbedarf hat und fällt dieser vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss Ihr Vermieter Sie darüber informieren, sonst wird er schadensersatzpflichtig.

  • Welche Kosten können bei einer Räumungsklage auf Sie zukommen?

    Wer die Klage verliert, trägt die Kosten. Dazu zählen die eigenen Anwaltskosten, Anwaltskosten der Gegenseite und die Gerichtskosten. Das bedeutet: Bei einer Miete von 850 Euro beträgt das Kostenrisiko rund 4.500 Euro.

  • Könnten Sie unter die Härtefallklausel fallen und die Eigenbedarfskündigung so abwehren?

    Es gibt eine Härtefallklausel, die besagt, dass Mieter oder Mieterinnen der Kündigung widersprechen können, wenn die Kündigung und der Auszug eine unzumutbare Härte für den Mieter*in und/oder ihre Familie bedeuten würde. Dahinter müsste das Interesse des Vermieters zurückstehen.

    Das kann unter bestimmten Umständen zum Beispiel eine Krankheit, eine Behinderung, Schwangerschaft oder ein schulpflichtiges Kind sein. Der Bundesgerichtshof hat in jüngerer Rechtsprechung strengere Auflagen für Härtefälle gestellt. Es genügt nicht, krank zu sein, sondern es muss immer im Einzelfall geprüft werden, ob sich konkret ein Umzug verschlechternd auf den Gesundheitszustand auswirken würde. So entschied 2018 das Landgericht Essen, dass ein an Demenz erkrankter Mieter in seiner Wohnung bleiben dürfe, da durch einen Umzug eine solche Verschlechterung zu erwarten sei. (Landgericht Essen, 20.09.2018, 10S 84/17)

    2019 entschied das Amtsgericht München, dass trotz berechtigten Eigenbedarfs einem Mieter wegen Suizidgefahr nicht gekündigt werden kann.(Amtsgericht München, 22.11.2019 – 411C19436/18).

    Wichtig ist: Wer mit der Härtefallregelung gegen die Kündigung vorgehen will, muss seinen Widerspruch zwei Monate vor dem in der Kündigung angegebenen Auszugstermin beim Vermieter geltend machen – und zwar schriftlich und mit eigenhändiger Unterschrift.

  • Was können Sie tun, wenn Sie bereits ausgezogen sind?

    Wenn Sie den Verdacht hatten, der Eigenbedarf des Vermieters war nur vorgetäuscht, können Sie versuchen zu überprüfen, wer in Ihre Wohnung eingezogen ist. Überprüfen Sie das neue Klingelschild, sprechen Sie mit Nachbarn. Wenn Ihnen die letzte Adresse der Person, die einziehen sollte, bekannt ist, können Sie beim Einwohnermeldeamt eine Melderegisterauskunft erhalten, um nachzuvollziehen, ob die Person sich tatsächlich in ihrer alten Wohnung angemeldet hat.

    Wenn sich tatsächlich herausstellt, dass Ihre Vermutung stimmt, dann ist Ihr ehemaliger Vermieter Ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig. Er muss z.B. den Umzug bezahlen und bis zu drei Jahre die Differenz zu Ihrer neuen Miete und gegebenenfalls andere Kosten, die Ihnen durch den Umzug entstanden sind wie z.B. ein weiterer Arbeitsweg.

    Wenn Sie Belege haben für den vorgetäuschten Eigenbedarf, sollten Sie sich an einen Anwalt oder wenigermiete.de wenden, um zu klagen.

  • Wie gut sind Ihre Chancen, in Ihrer Wohnung zu bleiben?

    Haben Sie keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass die Eigenbedarfskündigung entweder aufgrund von formalen oder inhaltlichen Fehlern unwirksam ist oder die Gründe vorgetäuscht sind, stehen Ihre Chancen schlecht.

    Oft ist es, gegebenenfalls mit Hilfe eines Anwalts möglich, eine Verlängerung der Auszugsfrist mit dem Vermieter zu verhandeln z.B. wenn sich die Suche nach einer anderen Wohnung schwierig gestaltet. Auch der Vermieter dürfte wenig Interesse an einer Räumungsklage haben, die sich auch meistens einige Monate hinzieht.

  • Wie kann wenigermiete.de Ihnen bei einer Eigenbedarfskündigung helfen?

    Wenn Sie wenigermiete.de beauftragen, lassen wir Ihren Fall ohne Kostenrisiko prüfen. Ergibt die Prüfung, dass die Kündigung mit guten Erfolgsaussichten abgewehrt werden kann, nehmen wir Ihren Fall an und übernehmen die Anwalts- und ggf. auch die Gerichtskosten der Abwehr. Sie zahlen nur im Erfolgsfall, d.h. wenn wir für Sie die Kündigung abgewehrt oder aber die entstandenen Kosten aufgrund der ungerechtfertigten Kündigung vom Vermieter zurückgeholt haben. Im ersten Fall erhalten wir ein Erfolgshonorar in Höhe einer monatlichen Nettokaltmiete, und im zweiten Fall erhalten wir ein Drittel der entsprechenden Summe.

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