Mietendeckel vs. Mietpreisbremse: Das sollten Sie jetzt wissen

Seit Beschluss des neuen Mietendeckels erreichen uns täglich Anfragen von Berliner Mieter*innen, denen der Unterschied zwischen Mietendeckel und Mietpreisbremse unklar ist. Wir haben die wichtigsten Fakten rund um das neue Gesetz für Sie zusammengefasst:

1. Was ist der Unterschied zwischen Mietendeckel und Mietpreisbremse?

Der Mietendeckel wurde auf Landesebene beschlossen und beinhaltet drei Maßnahmen: Mietobergrenze, Mietenstopp und Mietsenkung bei überhöhter Miete.

Bei der Mietobergrenze darf der Vermieter bei Neuvermietungen nicht mehr Miete verlangen als gesetzlich festgelegt. Infolge des Mietenstopps werden die Mieten in den nächsten fünf Jahren auf dem Stand vom 18. Juni 2019 „eingefroren“. Eine Mietsenkung ist ab Herbst 2020 möglich, wenn die Miete 20 % über dem Wert der Mietentabelle liegt.

Die Mietpreisbremse ist ein Bundesgesetz. Die Miete darf hierbei höchstens 10 % über dem Mietspiegel bzw. der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.


2. Was sind die Vor- und Nachteile des Mietendeckels und der Mietpreisbremse?

Das Mietendeckel-Gesetz wurde neu eingeführt und ist daher noch nicht gerichtlich umgesetzt worden. Darüber hinaus ist es stark umstritten und wird mit hoher Wahrscheinlichkeit Verfassungsklagen nach sich ziehen.

Die Mietpreisbremse wurde 2015 auf Bundesebene eingeführt und ist bereits tausendfach von wenigermiete.de erfolgreich durchgesetzt worden. Damit kann die Mietpreisbremse momentan als die sicherere Möglichkeit zur Senkung der Miete bezeichnet werden.


3. Wer kann den Mietendeckel, und wer kann die Mietpreisbremse nutzen?

Der Mietendeckel gilt nur in Berlin und kann ab sofort von jede*r Berliner Mieter*in genutzt werden. Die Mietpreisbremse wurde von den meisten Bundesländern umgesetzt. Und kann für Mietverträge, die ab dem 01. Juni 2015 abgeschlossen wurden, genutzt werden.


4. Können auch Mietendeckel und Mietpreisbremse angewendet werden?

Ja, auch wenn Sie bereits die Mietpreisbremse gezogen haben, können Sie sich gleichzeitig oder anschließend auf den neuen Berliner Mietendeckel berufen.


5. Spare ich mehr mit dem Mietendeckel oder der Mietpreisbremse?

Eine pauschale Aussage, ob das Sparpotenzial bei dem Mietendeckel oder der Mietpreisbremse größer ist, gibt es nicht. Vielmehr sind die Einsparungen von Fall zu Fall individuell.

Wir empfehlen Ihnen, beide Möglichkeiten auszurechnen:


6. Was gibt es für Ausnahmen von Mietendeckel und Mietpreisbremse?

Mietendeckel und Mietpreisbremse gelten nicht für Neubauten, da diese gefördert werden sollen. Als Neubauten gelten Gebäude, die nach 2014 bezugsfertig geworden sind. Außerdem gilt das Gesetz nicht für Sozialwohnungen.

Wichtig bei der Mietpreisbremse: Diese gilt nur für Mietverträge, die nach dem 1. Juni 2015 abgeschlossen worden sind. Wenn Sie nach diesem Daten Ihre Wohnung bezogen haben können Sie die Mietpreisbremse und den Mietendeckel nutzen. Wenn Sie einen älteren Mietvertrag haben, können Sie sich als Berliner Mieter*in nur auf den Mietendeckel berufen.


7. Worauf muss ich jetzt achten, wenn ich einen neuen Mietvertrag abschließe?

Auch, wenn Ihnen die Miete zu hoch erscheint: Ziehen Sie erstmal in die Wohnung ein und versuchen Sie anschließend die Miete zu senken. Sprechen Sie Ihren Vermieter nicht vorher auf eine zu hohe Miete an bzw. sagen Sie nicht offen vor Unterzeichnung des Mietvertrags, dass Sie die Miete gerichtlich senken lassen wollen. Sie riskieren sonst, dass Sie den Zuschlag für die Mietwohnung verlieren und sich Ihr Vermieter lieber einen anderen Mieter sucht.


8. Gelten Mietendeckel und Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen?

Viele glauben, dass der Mietendeckel und die Mietpreisbremse nicht für möblierte Wohnungen gelten – das ist allerdings ein Irrglaube.

Der einzige Unterschied zu nicht-möblierten Wohnungen besteht darin, dass ein Aufschlag für die bereits vorhandenen Möbel verlangt werden darf. Der Aufschlag orientiert sich dabei am Zeitwert der Möbel. Kurz gesagt: Für ein Billy-Regal darf der Vermieter sicher nicht hundert Euro extra pro Monat verlangen. Er muss den Zeitwert der Möbel nachweisen und den Betrag dann dementsprechend auf die Miete aufschlagen.


9. Waren Mieterhöhungen rund um den 18. Juni 2019 rechtens?

Stichtag für den Mietendeckel ist der 18. Juni 2019. Seitdem sind Mieterhöhungen nicht mehr zulässig. Um diesen Zeitpunkt herum haben allerdings viele Berliner Mieter*innen Mieterhöhungen erhalten. Denn Vermieter wollten noch kurz bevor der Mietendeckel in Kraft tritt, eine Mieterhöhung erwirken.

Nach unserer Auffassung sind solche Mieterhöhungen illegal. Wenn Sie ebenfalls um den Stichtag im Juni 2019 eine Mieterhöhung erhalten haben, helfen wir Ihnen gerne dabei, das Geld zurückzufordern.

10. Ist damit zu rechnen, dass Vermieter sich an den Mietendeckel halten werden?

Der Berliner Mietendeckel ist rechtlich umstritten. Viele Vermieter argumentieren, dass er verfassungswidrig und damit nichtig sei. Auf der anderen Seite drohen Vermietern hohe Bußgelder, wenn sie gegen den Mietendeckel verstoßen. Daher empfehlen einige Vermieterverbände ausdrücklich, sich an den Mietendeckel zu halten. Ob sich also Vermieter an das neue Gesetz halten werden, bleibt abzuwarten.

Unsere Erfahrung hinsichtlich der Mietpreisbremse hat gezeigt, dass sich drei von vier Vermieter nicht an die gesetzlichen Regelungen halten. Allerdings gibt es bei der Mietpreisbremse auch nicht so hohe Strafen wie beim Mietendeckel.


11. Was passiert, wenn der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt wird?

Der Mietendeckel wird verfassungsgerichtlich angegriffen werden. Diese Verfahren dauern in der Regel Jahre. Wenn Sie in der Zwischenzeit den Mietendeckel durchgesetzt haben und dadurch Miete sparen, könnten diese Beträge im schlimmsten Fall wieder zurückgefordert werden. Möglicherweise könnte es also sein, dass Sie in drei oder vier Jahren tausende von Euro, die Sie mit dem Mietendeckel gespart haben, an Ihren Vermieter zurückzahlen müssen, falls das Mietendeckel-Gesetz verfassungsgerichtlich gekippt werden sollte.

Daher wird empfohlen, die gesparten Gelder nicht auszugeben, um im Zweifelsfall rückzahlungsfähig zu sein. Das zeigt natürlich, dass schnellstmöglich eine gerichtliche Klärung zum Mietendeckel benötigt wird. Der sicherere Weg zu Mietsenkung bleibt bis dahin die Mietpreisbremse, die erst kürzlich verfassungsgerichtlich bestätigt wurde.


“Welches Gesetz zur Mietsenkung kann man jetzt schon nutzen? Unsere Empfehlung ist klar: Wer nach Sommer 2015 in Berlin einen Mietvertrag abgeschlossen hat, sollte die Mietpreisbremse ziehen - egal ob über uns, über den Mietverein oder über einen selbstständigen Anwalt. Die Absenkung per Mietendeckel ist rechtlich höchst umstritten, kommt frühestens in einem Jahr und wird meist kein größeres Sparpotential bringen als die Mietpreisbremse,” sagt Rechtsanwalt und Gründer vom Mieterportal wenigermiete.de Dr. Daniel Halmer und erläutert die Argumente wie folgt im Detail:

1. Wartefrist: Möglichkeit zur Mietsenkung per Mietendeckel kommt erst später

Der Mietendeckel wird stufenweise eingeführt. Die Möglichkeit zur Absenkung soll nach derzeitigem Stand “erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes wirksam werden” - das heißt, frühestens Ende 2020. Warum sollten Mieter noch ein Jahr warten, wenn Sie bereits jetzt einen Anspruch auf Mietsenkung gemäß der Mietpreisbremse haben? Auf wenigermiete.de können Mieter kostenlos berechnen, ob sie bereits jetzt die Miete senken können.

2. Rechtliche Unsicherheit: Der Deckel kommt vielleicht niemals

Der Mietendeckel ist rechtlich höchst umstritten: Darf das Land Berlin einen Markt weiter regulieren, der bereits auf Bundesebene umfassend reguliert wurde? Greift das Gesetz zu tief ein in das Grundrecht “Freiheit am Eigentum”? Zahlreiche Gutachten kommen zu unterschiedlichen Schlüssen, je nachdem ob sie von vermieter- oder von mieternahen Organisationen beauftragt wurden. Die Berliner CDU und FDP haben bereits angekündigt, dass sie das Gesetz gemeinsam verhindern und vor die Verfassungsgerichte bringen wollen. Fest steht, das Gesetz wird zu jahrelanger rechtlicher Unsicherheit führen. Von dieser Unsicherheit profitieren in aller Regel diejenigen, die sich teure Anwälte leisten können - also nicht die meisten Mieter. Die Mietpreisbremse auf der anderen Seite wurde im Juli 2018 vom Bundesverfassungsgericht bestätigt und ist “wasserdicht”.

3. Höhe des Sparpotentials: Mietendeckel macht keinen großen Unterschied

Unsere Einschätzung nach werden sich die Obergrenzen zwischen Mietendeckel und Mietpreisbremse nicht fundamental unterscheiden. Dafür ein Rechenbeispiel für eine Berlin-typische Altbauwohnung in einfacher Wohnlage, gebaut bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad:

  1. Obergrenze nach Mietendeckel: 6,45 Euro pro Quadratmeter, minus 28 Cents Abschlag für einfache Lage, multipliziert mit 1,2 macht 7,40 Euro. Das Senkungspotential gemäß Mietendeckel ergibt sich aus einer feststehenden Tabelle zu Mietobergrenzen abhängig nach Baujahr und einer darauf angewendeten Formel, die abhängig von der Wohnlageneinstufung variiert. Diese Obergrenzen werden den qualifizierten Mietspiegel in Berlin “quasi” ersetzen. Quelle: Stadt Berlin, siehe Frage 5 und Frage 8
  2. Obergrenze nach Mietpreisbremse: Für einen im März 2017 unterzeichneten Mietvertrag in einfacher Wohnlage in der Sonnenallee (Neukölln) gilt nach Berliner Mietspiegel eine Spanne zwischen 4,22 Euro pro Quadratmeter bis 8,41 Euro pro Quadratmeter, wobei der Durchschnitt bei 5,72 Euro liegt. Dazu müssen noch 10% addiert werden, das heißt, die durchschnittliche Obergrenze nach Mietpreisbremse liegt dort bei 6,29 Euro pro Quadratmeter.
Wir haben zahlreiche Stichproben für typische Altbauten mit durchschnittlicher Ausstattung durchgeführt und sind zu folgendem Schluss gekommen: Die aktuellen Obergrenzen nach Mietpreisbremse liegen oft unter denen der Obergrenze nach Mietendeckel.

4. Wer sollte trotzdem auf den Mietendeckel warten?

Alle Mieter, die nach Sommer 2015 einen Mietvertrag abgeschlossen haben, sollten also schon heute ihr Recht auf Mietsenkung nach der Mietpreisbremse nutzen. Wer allerdings einen alten Mietvertrag von vor Sommer 2015 hat, der kann bis Ende 2020 auf die Mietsenkung gemäß Mietendeckel warten und hoffen, dass das Gesetz bis dahin Bestand hat.

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