Mieterhöhung abwehren: So gehen Sie vor

Fast jeder Mieter erhält früher oder später einmal eine Mieterhöhung. Dann stellt sich die Frage: anfechten oder Mieterhöhung schlucken? Anfechten lohnt sich oft, denn 52% aller Mieterhöhungen sind fehlerhaft oder unrechtmäßig. Das zeigen die Daten von über 10.000 von wenigermiete.de überprüften Erhöhungen. Allerdings gibt es zwischen Index-, Modernisierungs-, Staffel-, und Mietspiegel-Mieterhöhungen sehr unterschiedliche Möglichkeiten für Mieter diese abzuwehren.

Mieterhöhung abwehren

„Wir hören immer wieder, dass viele Mieter erstmal gar nichts machen und das Schreiben ignorieren. Drei Monate später haben sie plötzlich eine Einladung zum Amtsgericht im Briefkasten. Leider unterschreiben viele Mieter dann panisch alles ungeprüft,“ sagt Rechtsanwalt Daniel Halmer von wenigermiete.de

Vermietern sind für Mieterhöhungen sehr enge Grenzen gesetzt. Sie müssen sich auf einen von vier Gründen berufen: Ortsübliche Vergleichsmiete (bzw. Mietspiegel), Indexmiete, Staffelmiete oder Modernisierungen. Je nach Art der Mieterhöhung, haben wir im Folgenden alle Anforderungen und Grenzen aufgeschlüsselt. Unabhängig davon ist zunächst zu prüfen, ob Formfehler vorliegen.

Tipp

Ein beliebter Trick ist es, dass Vermieter einfach nur darauf verweisen, dass sie die Miete innerhalb von drei Jahren laut BGB § 558 um 15 bzw. 20 Prozent erhöhen dürfen. Das allein ist allerdings nicht ausreichend. Der Vermieter muss sich auf eine ortsübliche Vergleichsmiete berufen, in der Regel auf den Mietspiegel, und darf dann nicht darüber liegen.

Allgemeine Formfehler:

Alle Arten von Mieterhöhungen können Formfehler enthalten. Vermieter können diese Fehler nachbessern und das Schreiben erneut an Sie herausschicken. Allerdings verschieben sich dann auch die Fristen und damit auch der Zeitpunkt der möglichen Mieterhöhung.

  • Keine Begründung? Vermieter informieren!

    Haben Sie keine Begründung erhalten, empfehlen wir Ihnen, Ihren Vermieter darüber zu informieren (per E-Mail oder schriftlich), dass Sie die Mieterhöhungen zurückweisen. Eine Erklärung oder Begründung ist dabei nicht notwendig. Sollte der Vermieter ohne Nachbesserung mit einer Klage auf Zustimmung drohen, können Sie dies getrost ignorieren. Kein Anwalt wird eine Mieterhöhung auf Basis eines unbegründeten Mieterhöhungsschreibens gewinnen. Um ganz sicherzugehen, können Sie uns auch für offensichtlich fehlerhafte Mieterhöhungen mit einer Abwehr beauftragen.

  • Alle Mieter und Vermieter namentlich adressiert?

    Das Mieterhöhungsschreiben muss an alle im Mietvertrag genannten Mieter gerichtet werden. Auch die Vermieter müssen vollständig benannt werden. Fehlt der Name eines Mieters oder Vermieters, liegt ein formeller Fehler vor und die Mieterhöhung kann zurückgewiesen werden. Allerdings kann der Vermieter diesen Fehler korrigieren und das Schreiben erneuern.

  • Mieterhöhung von Hausverwaltung: Vollmacht vom Vermieter vorhanden?

    Viele Mieterhöhungsschreiben kommen nicht direkt vom Vermieter, sondern von der Hausverwaltung. In diesem Fall muss dem Schreiben eine Vollmacht des Vermieters beiliegen. Wird aus dem Schreiben nicht ersichtlich, ob sich der Vermieter oder die Verwaltung an den Mieter richtet, ist auch dies ein Formfehler und die Erhöhung kann zurückgewiesen werden.

Mieterhöhung zur Anpassung an den Mietspiegel / die ortsübliche Vergleichsmiete

In den meisten Mieterhöhungen wird als Begründung der Mietspiegel oder die ortsübliche Vergleichsmiete angegeben. Auch hier machen Vermieter oft Fehler. Dazu gehören:

  • Zustimmung: Nicht sofort unterschreiben, Überlegungszeit nutzen

    Bei einer Mieterhöhung auf Mietspiegel-Basis muss der Vermieter ihre Zustimmung einholen: Nach Eingang der Mieterhöhung haben sie mindestens zwei Monate plus der Tage bis zum Monatsende Zeit, darauf zu reagieren. Erst wenn Sie nach Ablauf dieser Zeit immer noch nicht reagiert haben, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Unterschreiben Sie also nicht sofort, sondern nutzen Sie die Zeit, auch die folgenden Punkte zu prüfen.

  • Mietspiegel nicht korrekt angewendet: Falsche Ausstattungsmerkmale

    Der Mietspiegel ist nicht nur abhängig von Straße und Hausnummer (also der Lage). Auch Baujahr und Ausstattung spielen eine wesentliche Rolle. Hier schummeln einige Vermieter gerne. Überprüfen Sie das Baujahr und auch, ob die Wohnung tatsächlich die Ausstattungsmerkmale vorweist, wie vom Vermieter behauptet. Selbst wenn die angegeben Merkmale zu stimmen scheinen, überprüfen Sie, ob richtig gerechnet wurde.

    Beispiel: Zur Mieterhöhung in einer Studentenwohnung hat Vonovia unter anderem angegeben, dass die Wohnung barrierearm ist, also keine Stufen zwischen den Zimmern hat. Dies wäre ein wohnwerterhöhendes Merkmal gewesen und hätte die ortsübliche Vergleichsmiete nach oben korrigiert. Allerdings gab es in der Wohnung überall mehrere Zentimeter hohe Holzstufen. Beliebte weitere Täuschungen: Luxuriöser Hausflur - es reicht nicht, dass dieser renoviert ist, er muss entweder große Spiegel oder Teppich vorweisen. Lassen Sie eine Mietspiegelmieterhöhung im Zweifel immer prüfen.

Tipp

Nutzen Sie den kostenlosen Mietpreis- und Mieterhöhungs-Rechner von wenigermiete.de Dazu können Sie die Mieterhöhung kostenlos hier nachrechnen lassen.

  • Fristen: Mindestens 1 Jahr keine Mieterhöhung

    Der Vermieter darf frühestens 15 Monate nach Einzug das erste Mal die Miete erhöhen. Danach müssen zwischen zwei Mieterhöhungen (auf Basis des Mietspiegels) mindestens 12 Monate vergehen. Ausschlaggebend ist immer der Zeitpunkt, zu dem die bisherige Miete erstmals gezahlt werden musste.

  • Kappungsgrenzen eingehalten? Maximal 15 oder 20 Prozent in drei Jahren

    Auch wenn der Vermieter alle Ausstattungsmerkmale der Wohnung richtig angegeben hat und die Vergleichsmiete eine weitaus höhere Miete zuließe, darf der Vermieter nicht beliebig auf die Höhe des Mietspiegels angleichen, sondern muss die sogenannten Kappungsgrenzen einhalten: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20% erhöht werden. Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt können diese Grenze auf nur 15% reduzieren. Die reduzierte Kappungsgrenze gilt in vielen Großstädten wie zum Beispiel Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf und Köln.

  • Ist bereits eine Indexmiete oder Staffelmiete vereinbart?

    Ist eine Index- oder eine Staffelmiete vereinbart, darf keine Mieterhöhung nach Mietspiegel mehr vorgenommen werden.

Mieterhöhung nach Modernisierung (BGB §559)

Weil Mieterhöhungen nach Modernisierung zum Teil sehr hoch ausfallen, wird auch oft von “Herausmodernisieren” gesprochen. Tatsächlich unterliegt diese Form der Mieterhöhung zahlreichen strengen Regeln, die auch von großen Wohnungsunternehmen oft nicht eingehalten werden:

  • Ist bereits eine Indexmiete oder Staffelmiete vereinbart?

    Ähnlich wie bei einer Mieterhöhung nach Mietspiegel darf eine Modernisierung nicht auf die Miete umgelegt werden, wenn eine Index- oder eine Staffelmiete vereinbart ist. Einzige Ausnahme bei der Indexmiete: Es werden bauliche Maßnahmen durchgeführt, wie z.B. das Anbringen von Balkonen, auf welche der Vermieter keinen Einfluss hat (z.B. weil Mehrheitsentscheidung einer Eigentümergemeinschaft).

  • Ankündigung eingegangen?

    Mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme muss diese schriftlich angekündigt werden.

  • Voraussichtliche Kosten und Mieterhöhung in der Ankündigung benannt?

    Der Vermieter muss die voraussichtlichen Kosten der Maßnahmen beziffern und herleiten, was sich daraus für eine Mieterhöhung ergeben würde.

  • Soziale Härte? Wenn die Miete nach Erhöhung mehr als 30 - 40 % des Einkommens beträgt

    Sollte die Bruttowammiete nach Modernisierung mehr als 30 - 40% des Haushaltseinkommens betragen, kann ein sozialer Härtefall beantragt werden. Wichtig ist, dass Sie dafür die Frist von einem Monat nach Eingang der Ankündigung einhalten. Es sei denn, der Vermieter hat in der Ankündigung zur Modernisierung keine Frist genannt - dann haben Sie bis zum Beginn der geplanten Arbeiten damit Zeit.

    Nach Eingang des Härtefallantrags kann der Vermieter entscheiden, ob er die Modernisierung trotzdem durchführt und die Miete um einen Betrag erhöht, der keine Härte mehr darstellt oder die Modernisierung aufgibt. Hinweis: Neben der finanziellen Härte, kann der Mieter übrigens auch beantragen, dass die Modernisierung unzumutbar ist, zum Beispiel aufgrund seines gesundheitlichen Zustands.

  • Mieterhöhungsschreiben nach Abschluss der Modernisierung eingegangen?

    Nach Abschluss der Arbeiten muss ein Mieterhöhungsschreiben beim Mieter eingehen mit den tatsächlich entstandenen Kosten. Die Mieterhöhung darf erst mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens beginnen. Beispiel:. Das Mieterhöhungsschreiben geht dem Mieter am 13. Juni zu. Dann darf sich die Miete erst ab dem 1. September erhöhen.

  • Grenzen der Mieterhöhung nach Modernisierung eingehalten?

    Es dürfen maximal 8 Prozent der Kosten einer Modernisierung auf die jährliche Miete umgelegt werden (für Modernisierungen die vor dem 1. Januar 2019 angekündigt wurden sind es 11%). Außerdem darf sich die Miete nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren erhöhen. Betrug die Nettokaltmiete weniger als 7 euro, verringert sich diese Kappungsgrenze auf 2 Euro.

  • Wirklich Modernisierung oder nur Instandhaltung?

    Es dürfen nur Kosten für Modernisierungsmaßnahmen umgelegt werden. Dazu gehören zum Beispiel energetische Maßnahmen wie der Einbau energiesparender Fenster, oder Umgestaltungen die zusätzliche wohnwerterhöhende Merkmale schaffen, wie Fahrradständer oder Kinderspielplatz auf dem Hof. Instandhaltungsmaßnahmen wie das Malern das Hausflurs gehören nicht dazu.

  • Hat der Vermieter oder die Hausverwaltung Fristen nicht eingehalten, allgemeine Formfehler gemacht oder die Kosten nicht korrekt nachgewiesen, kann er dies korrigieren. Dann verschiebt sich in der Regel der Beginn der Mieterhöhung um 6 Monate.

Mieterhöhung durch Indexmiete

Indexvereinbarungen passen die Miethöhe an die Entwicklung der Verbraucherpreise an und orientieren sich damit an der Inflationsrate. Die Vereinbarung kann mit Abschluss des Mietvertrags geschlossen werden oder auch nachträglich sowie für einen begrenzten oder unbegrenzten Zeitraum.

  • Korrekte Inflationsrate angegeben?

    Für die Erhöhung der Miete nach Inflationsrate darf nur der offizielle Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamts genutzt werden. Andere Zahlen, z.B. Schätzungen der EZB oder des DIW, oder andere Indizes (z.B. Mietindex, Baupreisindex) sind nicht gültig. Ebensowenig sind die Inflationsraten von Teilbereichen anwendbar wie für Wohnen, Strom, Wasser, Gas, andere Brennstoffe (bzw. Nettokaltmiete).

  • Fristen: Mindestens ein Jahr Abstand

    Eine Indexmieterhöhung kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung vorgenommen werden. (Stichtag ist der Tag zu der die letzte Mieterhöhung gültig geworden ist).

  • Andere Mieterhöhungen sind ausgeschlossen

    Sind Indexmieterhöhungen vereinbart, dürfen in diesem Zeitraum - bzw. ein Jahr vor der ersten bis ein Jahr nach der letzten Indexmieterhöhung - keine anderen Mieterhöhungen eingehen. Sollten Sie dennoch eine Mieterhöhung auf die ortstübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB erhalten, können wir diese für Sie überprüfen und gegebenenfalls abwehren.

  • Kappungsgrenzen eingehalten? Maximal 15 oder 20 Prozent in drei Jahren

    Auch wenn der Vermieter alle Ausstattungsmerkmale der Wohnung richtig angegeben hat und die Vergleichsmiete eine weitaus höhere Miete zuließe, darf der Vermieter nicht beliebig auf die Höhe des Mietspiegels angleichen, sondern muss die sogenannten Kappungsgrenzen einhalten: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20% erhöht werden. Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt können diese Grenze auf nur 15% reduzieren. Die reduzierte Kappungsgrenzen gilt in vielen Großstädten wie zum Beispiel Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf und Köln.

Mieterhöhung Staffelmiete

“Es herrscht das weitverbreitete Gerücht vor, dass man die Miete nicht mit der Mietpreisbremse senken kann, wenn eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist. Grund dafür ist vielleicht, dass Mieter den Eindruck haben, dass Sie freiwillig Mieterhöhungen bereits vorab zugestimmt haben. Dem ist auch so, allerdings werden mit der Mietpreisbremse auch nicht Erhöhungen sondern die Basismiete gesenkt,” sagt Rechtsanwalt und wenigermiete.de-Gründer Daniel Halmer.

Prinzipiell bietet dem Vermieter eine Staffelmiete die Möglichkeit, Mieterhöhungen durchzuführen, ohne sich dabei an die Kappung durch die ortsübliche Vergleichsmiete (bzw. den Mietspiegel) halten zu müssen. Andererseits, besteht der weitverbreitete Irrglaube, dass mit einer Staffelmiete auch die Mietpreisbremse umgangen werden kann. Dem ist nicht so. Wo die Mietpreisbremse gilt, darf auch die Staffelmiete nicht über der vergleichbaren Höchstmiete liegen (ortsübliche Vergleichsmiete + 10%). Für die Anfechtung einer Staffelmieterhöhung ergeben sich daraus folgende Möglichkeiten:

  • Ohne Grenzen: Mietpreisbremse gilt trotzdem!

    Theoretisch gibt es für Staffelmieten keine Grenzen, das heißt, die Miete kann von einer Staffel zur nächsten beliebig erhöht werden. Es gibt jedoch zwei Ausnahmen: Erstens ist die Mietpreisbremse auch für Staffelmieten gültig. Das heißt, wenn für ihren Mietvertrag die Mietpreisbremse gilt (z.B. in Berlin für alle nach 1. Juni 2015 geschossenen Mietverträge) dann können Sie dagegen vorgehen. Allerdings muss diese Prüfung zur Not für jeden Staffelzeitraum erneut vorgenommen werden, wenn zwischenzeitlich ein neuer Mietspiegel in Kraft tritt.

  • Fristen: Mindestens ein Jahr zwischen den Staffeln

    Auch bei Staffelmieten gilt, dass mindestens ein Jahr zwischen den Mieterhöhungen vergehen muss. Dies gilt auch für die erste Staffelmieterhöhung nach Einzug. Ist die Frist von einem Jahr nicht eingehalten, ist die gesamte Staffelmieterhöhung anfechtbar.

  • Formfehler: Ist die Erhöhung oder die neue Miete als Euro-Betrag ausgewiesen?

    Gelegentlich kommt es vor, dass Vermieter nur angeben, um wie viel Prozent die Miete steigen soll. Der Mieter müsste dann selbst ausrechnen, welcher Betrag sich daraus als neue Miete ergibt. Eine solche Staffelmieterhöhung ist ungültig und kann angefochten werden. Gleiches gilt, wenn der Vermieter lediglich angibt, um welchen Betrag die Miete pro Quadratmeter steigt. Auch dann müsste der Mieter selbst rechnen und die Vereinbarung ist ungültig. Der Vermieter muss stattdessen konkret angeben, um welchen Betrag sich die Miete insgesamt erhöht oder den neuen Gesamtbetrag der Miete angeben.