Im oder nach Sommer 2015 eingezogen?

Das Wichtigste zur Mietpreisbremse

 

Was kostet die Senkung der Miete mit wenigermiete.de?

Es gilt das wenigermiete.de-Versprechen: Sie zahlen nur etwas, wenn wir für Sie erfolgreich waren, d.h. für Sie die Mietpreisbremse angewendet wird und Sie eine reduzierte Miete zahlen. Sollte es zu einem Gerichtsverfahren mit Ihrem Vermieter kommen, übernehmen wir die Kosten dafür. Das Honorar im Erfolgsfall beträgt einmalig die Ersparnis für vier Monate (inkl. MwSt.). Bezahlen tut das aber der Vermieter, denn wir verrechnen das Honorar mit dem Rückzahlungsanspruch, den Sie gegen den Vermieter haben. Sie zahlen also nichts direkt an uns.

Fragen und Antworten zur Anwendung der Mietpreisbremse

Was ist die Mietpreisbremse und wo gilt sie?

Die Mietpreisbremse ist ein Gesetz, das seit Juni 2015 in fast allen Bundesländern gilt (nur noch nicht in Mecklenburg-Vorpommern, Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt). Besonders in den Städten Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Köln, Düsseldorf und Frankfurt steigen die Mieten aufgrund der hohen Nachfrage rasant an. Vermieter dürfen nach der Mietpreisbremse keine überhöhten Mieten mehr verlangen. Die maximal erlaubte Miete bestimmt sich anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete, welche man mit Hilfe des Mietspiegels für seine Wohnung berechnen kann. Wer mehr bezahlen muss, kann auch während des laufenden Mietverhältnisses eine Mietsenkung verlangen. Wenigermiete.de hilft Ihnen dabei – ohne Stress und Kostenrisiko.

Wie funktioniert Anwendung der Mietpreisbremse durch wenigermiete.de?

Bei Neuvermietung einer Wohnung darf der Vermieter keine überhöhte Miete verlangen. Maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete sind erlaubt. Wer mehr bezahlen muss, kann auch während des laufenden Mietverhältnisses eine Mietsenkung verlangen und die zu viel gezahlte Miete ab diesem Zeitpunkt zurückverlangen.

Der Teufel steckt aber im Detail: Der Mieter muss die Mietpreisbremse mittels eines Anspruchschreibens aktivieren, sonst kann der Vermieter die zu viel erhaltene Miete einfach behalten. Das Anspruchschreiben muss einigen juristischen Anforderungen genügen und konkret anhand des örtlichen Mietspiegels herleiten, weshalb die Miete überhöht ist. Wenn Sie wenigermiete.de beauftragen, müssen Sie sich darüber aber keinen Kopf machen: Wir übernehmen das Anspruchschreiben für Sie.

Unser Erfahrung nach versuchen Vermieter sich auf diverse Ausnahmen zu berufen. Hier wird aktiv versucht, das Gesetz zu umgehen und den Mieter eine unrechtmäßig hohe Miete bezahlen zu lassen - wir stoppen dieses Verhalten und ziehen in Ihrem Namen die Mietpreisbremse an!

Bisher verpuffte der Effekt der Mietpreisbremse - wir ändern das!

Nach einer Untersuchung des Deutschen Mieterbundes, einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschungen und den Ergebnissen einer repräsentativen Befragung des Instituts für Verbaucherpolitk, ConPolicy, ist die Wirkung der Mietpreisbremse bisher fast vollkommen verpufft. Dies wird zunächst darauf zurückgeführt, dass viele Vermieter die Mietpreisbremse offensichtlich ignorieren. Erschwerend kommt hinzu, dass die Mieter ihre konkreten Rechte häufig nicht kennen, diese aber selbst durchsetzen müssen. Gegebenenfalls ist dabei auch eine gerichtliche Auseinandersetzung erforderlich. Dies wollen aber viele Mieter vermeiden, weil sie glauben, sich an den Mietvertrag halten zu müssen oder weil es zu umständlich ist, abzuklären, ob ein Vorgehen, angesichts der vielen Ausnahmen Aussicht auf Erfolg hat.

Ich bin froh, die Wohnung überhaupt bekommen zu haben. Kann ich trotzdem gegen die Miete vorgehen?

Ja, natürlich. Rechtlich gesehen könnten Sie die Mietpreisbremse selbst dann ziehen, wenn Sie bereits bei Vertragsabschluss wussten, dass die Miete überteuert ist. Denn wenn Sie vor Vertragsschluss darauf hinweisen, riskieren Sie, die Wohnung nicht zu bekommen.

Gilt die Mietpreisbremse auch rückwirkend?

Nein, der Mieter muss die Mietpreisbremse mittels eines Anspruchschreibens aktivieren. Erst die danach zu viel gezahlte Miete muss der Vermieter zurückzahlen. Deshalb ist es wichtig, schnell zu handeln und noch vor Monatsende den Auftrag an wenigermiete.de zu erteilen, um die Miete zu senken.

Was ist, wenn ich vor dem Stichtag eingezogen bin?

Dann gilt die Mietpreisbremse leider nicht für Ihr aktuelles Mietverhältnis. Der Gesetzgeber hat den Wohnungseigentümern einen Bestandsschutz gewährt.

Kann ich die Mietpreisbremse ziehen, wen ich in einer Wohngemeinschaft lebe?

Die Mietpreisbremse ist leider nicht auf einzelne Zimmer anwendbar. Wenn eine WG beschließt, die Mietpreisbremse zu ziehen, dann müssen alle im Mietvertrag eingetragenen Hauptmieter der Wohnung diese in Auftrag geben.

Gilt die Mietpreisbremse auch für Staffelmieten?

Ja, auch bei Staffelmietverträgen gilt die Mietpreisbremse, hier muss jede Staffel selbständig auf Zulässigkeit geprüft werden. Wenn Sie dazu Fragen haben, rufen Sie uns gern an.

Meine Wohnung ist möbliert angemietet. Gilt die Mietpreisbremse trotzdem?

Ja. Der Vermieter ist zwar berechtigt, einen Aufpreis für die vermieteten Möbel zu verlangen, muss diesen Aufpreis aber mit den Kosten für die Möbel rechtfertigen. Er kann für zwei alte Ikea-Regale z.B. nicht einfach EUR 100 mehr verlangen.

Gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse?

Ja, der Gesetzgeber wollte auch die Interessen der Vermieter berücksichtigen. Daher gilt die Mietpreisbremse in folgenden Fällen nicht:

1. Neubau, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurde
2. Erstbezug nach sogenannter umfassender Modernisierung; wichtig: die Investition muss mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreichen. Allein der Einbau von Isolierglasfenstern oder einer neuen Küche zum Beispiel reicht nicht. Der Vermieter muss diese Kosten ganz genau darlegen. Viele Vermieter versuchen sich auf diese Ausnahme zu berufen, können sie aber nicht nachweisen. Daher lohnt es sich, nachzuhaken. Wenigermiete.de tut dies für Sie.
3. Der Vormieter schuldete bereits eine Miete, die höher war als die zulässige Höchstmiete; dann darf der Vermieter auch bei der Neuvermietung diese Miete verlangen. D.h. die Miete kann maximal auf die Miete des Vormieters herabgesenkt werden. Wichtig: die Vormiete ist nur relevant, wenn der Vormieter vor dem Stichtag für die Mietpreisbremse eingezogen ist oder aber die Vormiete nicht ihrerseits gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat. All das findet wenigermiete.de für Sie heraus, Sie müssen sich nicht kümmern.

Muss ich die vom vorherigen Mieter gezahlte Miete oder etwaige Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter durchgeführt hat, herausfinden?

Nein. Der Vermieter muss über die vom vorherigen Mieter geschuldete Miete sowie über etwaige Modernisierungsmaßnahmen Auskunft erteilen. Diesen gesetzlichen Auskunftsanspruch macht wenigermiete.de für Sie geltend. Sie müssen sich nicht darum kümmern.

Wie genau geht wenigermiete.de vor?

Wenn Sie uns den Auftrag zur Mietsenkung erteilen, sollten Sie uns bitte noch Ihren Mietvertrag (gerne per E-Mail) sowie eine unterzeichnete Vollmacht- und Abtretungsbestätigung per Post schicken, denn einige Vermieter wollen unbedingt die Vollmacht sehen, bevor Sie reagieren.

Wir schreiben dann Ihren Vermieter mit einem sogenannten Rügeschreiben an. Darin machen wir die mutmaßliche Verletzung der Mietpreisbremse geltend und verlangen die Senkung der Miete für die Zukunft. Außerdem bitten wir den Vermieter, Auskunft über die Ausnahmetatbestände zu erteilen (s. Frage zu Ausnahmen von der Mietpreisbremse).

Was geschieht, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Reagiert der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist nicht oder erfüllt die Ansprüche nicht, erhält er eine Mahnung. Wir streben in jeder Phase des Verfahrens eine gütliche Einigung zwischen Ihnen und dem Vermieter an. Dazu haben wir ein Online-Einigungstool entwickelt, das es dem Vermieter erleichtert, die Berechnung der Miete nachzuvollziehen und ein Angebot zur Mietsenkung vorzulegen.

Zieht wenigermiete.de auch für mich vor Gericht?

Ja. Wenn eine außergerichtliche Einigung mit Ihrem Vermieter nicht zu erzielen ist und wir die gerichtliche Durchsetzung für aussichtsreich halten, erheben wir auch Klage vor Gericht. Die Kosten tragen natürlich wir.

Das errechnete Sparpotenzial kommt mir sehr hoch vor. Kann es stimmen?

Ja, wir haben unsere Online-Mietpreisrechner nach bestem Wissen und Gewissen anhand des geltenden offiziellen Mietspiegels erstellt. Im Durchschnitt haben Mieter bei uns ein monatliches Sparpotenzial von über EUR 200 ermittelt. Wenn Sie deutlich über diesem Wert liegen, so kann dies daran liegen, dass Ihre Wohnung modernisiert wurde. Die Modernisierungskosten kann der Vermieter grundsätzlich auf die Miete aufschlagen, aber er muss dies nachweisen. In diesen Fällen ist es möglich, dass wir nicht den vollen errechneten Sparbetrag durchsetzen können. Fall Sie Fragen zu Ihrer Berechnung haben, so klären wir gerne telefonisch Ihre Bedenken.

Wie kann sich der Vermieter wehren?

Die Mietpreisbremse ist geltendes Recht und für alle Vermieter verpflichtend. Der Vermieter hat eigentlich nur folgende Möglichkeiten, sich zu wehren:

1. Er kann behaupten, dass der Vormieter bereits eine so hohe Miete bezahlt hat.
2. Er kann eine sogenannte umfassende Modernisierung behaupten.
3. Er kann behaupten, dass es sich um einen Neubau handelt, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurde.
4. Er kann die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete angreifen.

Wenn der Vermieter einen dieser Abwehrversuche startet, dann verlangen wir Nachweise. Vielen Vermietern gelingt es nicht, Ausnahmen zur Mietpreisbremse nachzuweisen. Denn: Wir lassen nicht locker, sondern haken nach, bis alle Tatsachen auf dem Tisch liegen.

Kann mir der Vermieter kündigen?

Nein, der Vermieter kann Ihnen nicht kündigen, nur weil Sie Ihre Rechte unter der Mietpreisbremse geltend machen oder uns dazu beauftragen. Er darf Sie auch sonst nicht irgendwie deswegen unter Druck setzen. Wichtig ist, dass Sie weiterhin ungekürzt und fristgemäß die Miete bezahlen (wenn auch unter Vorbehalt) und sich auch im Übrigen vertragskonform verhalten (z.B. kein unangemeldetes Haustier halten oder die Wohnung ohne Erlaubnis untervermieten).

Was sollte ich tun, wenn ich ein gutes Verhältnis zum Vermieter behalten möchte?

Einige unserer Kunden informieren den Vermieter vorab, dass sie uns beauftragt haben, und werben bei diesem persönlich um Verständnis.

Wie funktioniert das Einigungsverfahren?

Wenn Sie an einer Einigung mit dem Vermieter interessiert sind - und das empfehlen wir - können Sie nach Auftragserteilung online einen Betrag hinterlegen, der für Sie als maximale Miete noch akzeptabel wäre.

Wenn der Vermieter nicht fristgerecht auf die Forderungen eingegangen ist, erhält er mit der Mahnung Zugang zu unserem innovativen Online-Einigungstool. Dort kann der Vermieter Ihre Angaben zur Wohnung prüfen und ggf. korrigieren und eine darauf beruhende Einigung vorschlagen. Deckt sich der Vorschlag mit dem von Ihnen hinterlegten Betrag, so kommt eine Einigung zustande. Der Vermieter erhält sodann einen Einigungsvertrag mit der Bitte um Unterzeichnung.

Weshalb muss ich eine Vollmacht unterschreiben?

Einige Vermieter verlangen die Vollmachturkunde im Original, bevor Sie auf unser Schreiben antworten. Das dürfen sie auch. Daher bitten wir Sie bei Auftragserteilung, uns die unterzeichnete Vollmacht- und Abtretungsbestätigung per Post zu schicken.

Verschlechtert sich mein Verhältnis mit dem Vermieter, wenn ich wenigermiete.de beauftrage?

Sie kennen Ihren Vermieter besser als wir und sollten sorgfältig überlegen. Wir möchten Ihnen hierzu aber folgendes mitgeben:

• Wir treten stets freundlich und professionell auf. Wir sind in jeder Phase des Verfahrens grundsätzlich offen für eine gütliche Einigung zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter.
• Nicht Sie sind es, der sich gesetzeswidrig verhält, sondern der Vermieter, der gegen die Mietpreisbremse verstößt.
• Viele unserer Kunden haben Sparpotenziale von mehreren tausend Euro im Jahr ermittelt. Da lohnt es sich vielleicht, doch auch mal dafür zu streiten, auch wenn man sonst eher friedliebend ist.

Wie reagieren die Vermieter?

Die allermeisten Vermieter reagieren neutral und vernünftig auf unser Schreiben. In vielen Fällen kümmern sich die Sachbearbeiter der Hausverwaltungen oder Immobilienfirmen um das Verfahren. Manche Vermieter schalten auch Anwälte ein. Das ist gut, denn es professionalisiert das Verfahren meistens.

Wie lange dauert das Verfahren zur Mietsenkung?

Die Dauer des Verfahrens hängt ganz von der Reaktion des Vermieters ab. Manche Vermieter reagieren sofort, manche lassen sich Zeit. Wir versuchen, das Verfahren zügig abzuwickeln, wollen den Vermieter aber auch nicht unnötig unter Zeitdruck setzen. Daher setzen wir angemessene Antwortfristen. In aller Regel gelingt es uns, eine außergerichtliche Einigung innerhalb von zwei Monaten abzuschließen. Kommt es zum Gerichtsverfahren, dauert es natürlich länger.

Kann der Vermieter nach Abschluss des Verfahrens eine Mieterhöhung verlangen?

Sollten während oder nach Abschluss des Verfahrens Sie eine Mieterhöhung von Ihrem Vermieter erhalten, teilen Sie uns das mit. Viele Mieterhöhungen sind nicht rechtens. Bevor Sie zustimmen, prüfen wir das Schreiben für Sie.

Ist auch eine Einigung mit dem Vermieter möglich?

Selbstverständlich. Wenn Sie an einer Einigung mit dem Vermieter interessiert sind - und das empfehlen wir - können Sie nach Auftragserteilung online einen Betrag hinterlegen, der für Sie als maximale Miete noch akzeptabel wäre. Wenn der Vermieter nicht fristgerecht auf die Forderungen eingegangen ist, stellen wir ihm in der Mahnung anheim, einen Einigungsvorschlag zu unterbreiten. Hierzu haben wir ein innovatives Online-Einigungstool entwickelt, das es dem Vermieter erleichtert, die Berechnung der Miete nachzuvollziehen und ein Angebot zur Mietsenkung vorzulegen.

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