Modernisierte, möblierte oder neue Wohnungen:
Wann gelten Ausnahmen von der Mietpreisbremse, wann nicht?

Zuletzt aktualisiert am 12. Oktober 2020

Manche Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen, um negative Auswirkungen auf den Wohnungsbau zu verhindern und Vermieter*innen Planungssicherheit zu geben. Viele Vermieter*innen berufen sich aber auf Ausnahmen, die gar keine sind. Im Folgenden listet wenigermiete.de alle Ausnahmen auf und erklärt, welche Bedingungen dafür erfüllt sein müssen.

Möblierte Wohnungen: Ausnahme gilt nur für bis zu einem Jahr befristete Mietverträge

Vermieter*innen behaupten immer wieder, die Mietpreisbremse gelte nicht für möblierte Wohnungen. Das ist jedoch falsch. Zwar kann der*die Vermieter*in für Möbel einen Aufschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Dieser richtet sich aber nach dem Gebrauchswert der Möbel. Üblich sind hier ca. zwei Prozent des Anschaffungswerts, wenn die Möbel nicht älter als ein Jahr sind. Je älter die Möbel, desto geringer der Möblierungsaufschlag des*der Vermieter*in.

Beispiel

Bei einer komplett neuen Möblierung im Wert von 5.000 Euro dürfte der*die Vermieter*in die Miete um hundert Euro erhöhen. Sind die Möbel ein Jahr alt, sinkt der Aufschlag auf 90 Euro.

Es gibt aber auch Ausnahmen: Ist die möblierte Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet (beispielsweise eine Ferienwohnung) oder wenn sich das möblierte Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung befindet, gilt die Mietpreisbremse nicht.

Tipp

Als Mieter*in einer möblierten Wohnung sollten Sie am besten bei Beginn des Mietverhältnisses oder sobald Sie Ihre Rechte durchsetzen wollen, eine Auskunft über Anschaffungskosten und -zeitpunkt von Ihrem*Ihrer Vermieter*in verlangen. Wenn Sie Ihre Rechte mit wenigermiete.de durchsetzen, wird der*die Vermieter*in aufgefordert, alle Nachweise an das Mieterportal zu senden.

Modernisierte Wohnungen: In fast allen Fällen gilt die Mietpreisbremse

Ein hartnäckiges Gerücht ist, dass die Mietpreisbremse nicht bei Neuvermietungen nach Modernisierungsmaßnahmen gilt. Das stimmt so nicht. Seit der Verschärfung der Mietpreisbremse zum 1. Januar 2019 dürfen Vermieter*innen nur Modernisierungskosten in Höhe von acht Prozent jährlich auf den*die Mieter*in umlegen. (Zuvor waren es noch elf Prozent.) Außerdem sind reine Erhaltungsmaßnahmen von der Umlage ausgenommen.

Das heißt, dass zum Beispiel das Abschleifen eines Dielenbodens oder Streichen der Wände nicht als Modernisierungskosten an Sie als Mieter*in weiter gegeben werden dürfen. Der*Die Vermieter*in muss diese nachvollziehbar von den ansonsten angefallenen Kosten abgrenzen und nachweisen. Auch Kosten, die der*die Vermieter*in durch öffentliche Förderungen decken kann, dürfen nicht umgelegt werden.

Zusätzlich gibt es eine Kappungsgrenze: In einem Zeitraum von sechs Jahren darf die reine Modernisierungserhöhung nicht höher als drei Euro pro m² sein. Liegt die Miete unter sieben Euro pro m², sind es höchstens zwei Euro pro m². Einen Teil der Modernisierungskosten muss der*die Vermieter*in als Erhaltungsaufwand abziehen und darf nur den Rest als Modernisierung umlegen.

Überschreiten die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen nicht 10.000 Euro, liegt der Anteil bei 30 Prozent. Bei höheren Modernisierungskosten ist er abhängig von der Art der Sanierung. Öffentliche Förderungen dürfen auch hier nicht umgelegt werden.

Beispiel

Der*Die Vermieter*in modernisiert für insgesamt 7.000 Euro. 500 Euro bekommt er*sie als öffentliche Förderung zugeschossen. Von den 6.500 Euro werden 30 Prozent als Erhaltungsaufwand abgezogen. Es bleiben also noch 4.550 Euro, die der*die Vermieter*in auf die Miete umlegen kann. Jährlich acht Prozent dieses Betrags darf der*die Vermieter*in als Modernisierungszuschlag verlangen. Monatlich sind das in diesem Beispiel also 30,33 Euro, um die die Miete erhöht werden darf.

Es gibt allerdings eine Ausnahme, bei der die Mietpreisbremse nicht gilt: Zum Einen, wenn der*die Vermieter*in in die Modernisierung ungefähr ein Drittel des Aufwands einer Neubauwohnung invstiert. Zum Anderen, wenn die Modernisierung so umfassend ist, dass sie eine Gleichstellung mit einem Neubau rechtfertigt.

Tipp

Sollte der*die Vermieter*in behaupten, eine umfassende Sanierung vorgenommen zu haben, muss er*sie diese Kosten ganz genau darlegen. Viele Vermieter*innen versuchen, sich auf diese Ausnahme zu berufen, können sie aber nicht nachweisen. Daher lohnt es sich, mithilfe von wenigermiete.de nachzuhaken.

Alte Mietverträge: Gültigkeit ist abhängig vom Bundesland

Die Mietpreisbremse kann nur für Wohnungen gezogen werden, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes neu vermietet wurden. Da das Umsetzen in der Verantwortung der Länder liegt, ist der Zeitpunkt abhängig davon, in welchem Bundesland die Wohnung steht. In Berlin ist sie schon seit 2015 wirksam, in Bayern erst seit 2019.

Eine Auflistung aller Bundesländer und der jeweiligen Gültigkeit der Mietpreisbremse finden Sie hier>>

 

Neubauten: Es kommt auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Wohnhauses an

Diese Ausnahme gilt, damit das Bauen von dringend benötigtem Wohnraum nicht erschweren wird. Es sind alle Wohnungen von der Mietpreisbremse befreit, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden. Gab es vor diesem Stichtag schon eine teilgewerbliche- oder Selbstnutzung, kann der*die Vermieter*in sich nicht mehr auf die Ausnahme berufen und die Mietpreisbremse ist gültig. Nicht gültig ist sie jedoch, sofern der Wohnraum vorher noch gar nicht existent war und es sich deshalb um neuen Wohnraum handelt. Wurden jedoch Wohnungen nur erweitert, also der Zuschnitt geändert oder existente Wohnungen aufgeteilt bzw. zusammengelegt, gilt dies nicht als neuer Wohnraum .

Tipp

Prüfen Sie das Baujahr des Wohnhauses. Das Datum steht im Energieausweis, welcher der*die Vermieter*in bei Vertragsabschluss aushändigen muss. Wenn Sie als Mietinteressent*in den Energieausweis schon vor Vertragsabschluss anfordern, ist der*die Vermieter*in in der „Vorlagepflicht“ und muss diese Informationen zur Verfügung stellen (§ 16 Abs. 2 S. 2 und 4 EnEV).

Wohnungen, die bereits zuvor eine überhöhte Miete hatten: Ausnahme gilt nur, wenn der Vormietvertrag nicht gegen die Mietpreisbremse verstieß

Wenn der Vormietvertrag bereits wegen überteuerter Miete gegen die Mietpreisbremse verstieß, berufen sich viele Vermieter*innen gerne auf eine Ausnahme vom Gesetz. Das gilt aber nur dann, wenn der Vormietvertrag vor Einführung der Mietpreisbremse abgeschlossen wurde. Wenn dagegen bereits für den Vormietvertrag die Mietpreisbremse galt, kann sich der*die Vermieter*in nicht auf diese Ausnahme berufen.

Dies ist insbesondere relevant für Mietmärkte, die in letzter Zeit einen Preissprung erlebt haben und bei denen die Mietpreisbremse schon viele Jahre unumstritten gilt. So sind in Berlin, wo das Gesetz seit Sommer 2015 gilt, auch viele Vormietverträge gesetzeswidrig.

Was ist ein Vormietvertrag?

Ein Vormietvertrag (auch Mietvorvertrag genannt) wird meistens erstellt, wenn eine Wohnung noch nicht bezugsfertig ist und daher noch keine endgültigen Aussagen beispielsweise zu Bezugsdatum und Wohnfläche gemacht werden können. Er soll dem*der Mieter*in aber schon die Sicherheit geben, dass er*sie die Wohnung auch wirklich bekommt. Für den*die Vermieter*in bedeutet der Mietvorvertrag ebenfalls Planungssicherheit und die Vermeidung eines kurzfristigen Absprunges des Mieters*der Mieterin.

Seit 2019 wurde die Regelung verschärft. Seither ist der*die Vermieter*in verpflichtet, vor Unterzeichnung des Mietvertrags den*die Mieter*in unaufgefordert über Ausnahmen zu informieren. Tut er*sie dies nicht, kann sich der*die Vermieter*in später nicht mehr darauf berufen. Das heißt, der*die Vermieter*in muss Ihnen als Mieter*in bereits bei Vertragsunterzeichnung schriftlich (ggf. direkt im Mietvertrag) darauf hinweisen, dass es einen Vormietvertrag gab, der den Mietvertrag von der Mietpreisbremse ausnimmt.

Mietpreisbremse im April 2020 erneut verschärft

Mit Wirkung zum 1. April 2020 wurde die Mietpreisbremse aufgrund des Erfolgs beim Kampf gegen überhöhte Mieten verlängert und weiter verschärft. Für Mietverträge, die ab dem 1. April 2020 geschlossen wurden, gilt nun, dass Rückforderungen überhöhter Mieten auch für bis zu 30 Monaten rückwirkend geltend gemacht werden können. Nach alter Rechtslage galt die Absenkung erst ab dem Zeitpunkt der Rüge der überhöhten Miete an den Vermieter. Ab sofort sind Vermieter*innen also endlich angehalten, sich gleich am Anfang an geltendes Recht zu halten.

Miete senken per Mietpreisbremse

Berechnen Sie Ihr Sparpotenzial mit dem wenigermiete.de-Rechner

 

 

Miete zu hoch?

Berechnen Sie Ihr Sparpotenzial mit dem wenigermiete.de-Rechner: