Mieterhöhung – was ist erlaubt und wie können Sie widersprechen?

1. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Was ist erlaubt?

Damit Mieter nicht ständig und unerwartet unbeschränkten Mietsteigerungen entgegensehen, ist es dem Vermieter nur unter Einhaltung gesetzlicher Regularien erlaubt, Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen vorzunehmen.

Neben vertraglich festgelegten Steigerungsmöglichkeiten, wie der Staffel- und Indexmiete, kann der Vermieter die Miete in laufenden Mietverhältnissen lediglich durch die Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete begründen (§ 558 BGB). Weiterhin besteht die Möglichkeit, eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vorzunehmen.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Es handelt sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen repräsentativen Querschnitt von Mieten, die für vergleichbaren Wohnraum einer bestimmten Region üblicherweise bezahlt werden (BayObLG RE WuM 1981, 100). Dabei werden Mieten für preisgebundenen Wohnraum nicht beachtet.

Merkmale zur Vergleichbarkeit von Wohnungen sind Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage. Mit Hilfe eines Mietspiegels kann nachvollzogen werden, welche ortsübliche Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnung anzunehmen ist.

Ablauf

Geht Ihnen als Mieter das Schreiben zur Mieterhöhung vom Vermieter zu, haben Sie bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt des Schreibens Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen, sie abzulehnen oder von einem Sonderkündigungsecht Gebrauch zu machen.

Wird zugestimmt, müssen Sie die erhöhte Miete mit Ablauf des zweiten Monats nach Zugang bezahlen. Verweigern Sie dies, hat der Vermieter nach Ablauf dieser Überlegungsfrist drei Monate Zeit, eine Zustimmungsklage einzureichen, um Ihre Zustimmung gerichtlich durchsetzen zu lassen.

Voraussetzungen

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete hat bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen. Neben verschiedenen Formalien darf die Mieterhöhung nicht zu hoch ausfallen.

• Form: Die Ankündigung der Mieterhöhung hat in Textform (schriftlich) zu erfolgen. Es ist keine eigenhändige Unterschrift des Vermieters erforderlich.
• Zustimmung: Der Vermieter ist bei einer Mieterhöhung auf Ihre Zustimmung als Mieter angewiesen. Ohne diese Zustimmung tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft. Dann muss der Vermieter die Zustimmung gerichtlich durchsetzen lassen, indem er eine Zustimmungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreicht.
• Fristen: Geht Ihnen als Mieter das Mieterhöhungsschreiben zu, muss die Miete seit mindestens zwölf Monaten unverändert geblieben sein. Erst nach weiteren drei Monaten, insgesamt 15 Monaten, darf die Mieterhöhung wirksam werden. Ausnahmen davon bilden Modernisierungsmieterhöhungen und die Erhöhung der Betriebskosten.
• ortsübliche Vergleichsmiete: Die neue Miethöhe darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
• Kappungsgrenze: Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete bildet die Kappungsgrenze eine Obergrenze, die durch die neue Miethöhe nicht überschritten werden darf. Innerhalb von drei Jahren, darf sich demnach die Miete um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt beträgt die Kappungsgrenze sogar nur 15 Prozent innerhalb von drei Jahren (z.B. Berlin, München, Köln, Hamburg).

Formfehler

Neben den bereits aufgezählten Voraussetzungen, darf das Mieterhöhungsschreiben auch keine Formfehler aufweisen, damit die Mieterhöhung wirksam in Kraft tritt. Dazu zählen unter anderem Fehler bei der Begründung der Mieterhöhung, bei der namentlichen Bezeichnung, bei der Berechnung der Überlegungsfrist und bei der Kenntlichmachung der Vertretung.

2. Fristen bei Mieterhöhungen: Worauf Mieter achten sollten

Sie als Mieter müssen im laufenden Mietverhältnis damit rechnen, dass sich die Miete erhöht. Damit Sie sich auf die steigenden Kosten einstellen können, muss der Vermieter bei Mieterhöhungen eine Vielzahl gesetzlicher Fristen beachten. Missachtet der Vermieter diese Fristen, liegt ein Formfehler vor und die Mieterhöhung ist unter Umständen unwirksam.

Fristen bei Staffelmieterhöhungen

Wurde im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, sind die zukünftigen Mieterhöhungen bereits festgelegt. Die Mieterhöhung ist nur rechtens, wenn im Mietvertrag der Erhöhungsbetrag oder die zukünftige Miete genannt ist. Frühestens ein Jahr nach Einzug darf sich die Miete erhöhen und auch zwischen den nachfolgenden Staffelmieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Die Mieterhöhung erfolgt automatisch und muss vom Vermieter nicht erneut angekündigt werden. Mieterhöhungen aus anderen Gründen, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, sind ausgeschlossen.

Ausnahme: Erhöhung der Nebenkostenzahlungen.

Folge einer Missachtung der Frist: Die Staffelmietvereinbarung ist insgesamt unwirksam.

Fristen bei Indexmieterhöhungen

Haben Sie und Ihr Vermieter im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, passt sich die Miethöhe dem vom Statistischen Bundesamt bestimmten Preisindex entsprechend an. Dieser stellt die Lebenshaltungskosten deutscher Haushalte dar.

Die Miete muss zwischen den Anpassungen ebenfalls mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Ihnen als Mieter sind die Änderungen des Preisindexes und der Miethöhe in Textform mitzuteilen. Eine Mieterhöhung aus einem anderen Grund ist auch hier nicht zulässig. Folge einer Missachtung der Frist: Die Erhöhung ist nicht unwirksam, entfaltet aber erst zum zulässigen Zeitpunkt (zwölf Monate nach der letzten Anpassung) ihre Wirkung.

Fristen bei Erhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Sind vertraglich keine Mietpreisanpassungen vorgesehen, hat der Vermieter die Möglichkeit, die Miethöhe an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Der Vermieter benötigt für die Mieterhöhung laut § 558 BGB Ihre Zustimmung. Es müssen dabei folgende Fristen beachtet werden:

• Die Jahressperrfrist: Eine Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung angekündigt werden.
• Zustimmungsfrist: Zusätzlich zur Jahressperrfrist haben Sie weitere drei Monate Überlegungszeit, bis der Vermieter Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung einfordern darf.
• Die Wartefrist: Aus Jahressperrfrist und Zustimmungsfrist ergibt sich die Wartefrist. 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung darf die Miete erneut erhöht werden (zwölf Monate Jahressperrfrist + drei Monate Überlegungsfrist).
• Überlegungsfrist: Der Vermieter hat Ihnen eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu gestatten. Sie können entscheiden, ob Sie der Mieterhöhung zustimmen, teilweise zustimmen oder sie ablehnen bzw. nicht reagieren und es damit auf eine Zustimmungsklage ankommen lassen.
• Klagefrist: Haben Sie der Mieterhöhung nicht zugestimmt, kann der Vermieter die Zustimmung gerichtlich durchsetzen lassen. Um eine sogenannte Zustimmungsklage beim zuständigen Amtsgericht einzureichen, hat der Vermieter nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters drei Monate Zeit. Beispiel: Endet Ihre Überlegungsfrist am 30. November muss die Zustimmungsklage spätestens bis Ende Februar, in der Regel also 28. Februar beim Amtsgericht eingegangen sein.
• Frist in Bezug auf die Kappungsgrenze: Hinsichtlich der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete hat der Vermieter eine zweite Beschränkung zu beachten.
• Die Miete darf sich alle drei Jahre maximal um 20 Prozent erhöhen. In Berlin, München und weiteren Städten, die einen angespannten Wohnungsmarkt aufweisen, liegt die Kappungsgrenze sogar nur bei 15 Prozent.
• Sonderfall: Wird ein fehlerhaftes Mieterhöhungsschreiben durch den Vermieter korrigiert, gilt die Überlegungsfrist ab dem Zeitpunkt des Zugangs des korrigierten Schreibens.

Fristen bei Mieterhöhung nach Modernisierung:

Hat der Vermieter am Wohngebäude Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen, kann er unter Umständen acht Prozent der entstandenen Kosten auf die Jahreskaltmiete umlegen, 559 BGB. Auch hier hat der Vermieter Fristen zu beachten.

• Modernisierungsankündigung: Das Schreiben zur Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme muss Sie als Mieter mindestens drei Monate vor ihrem Beginn erreichen.
• Mieterhöhungsschreiben: Ist die Modernisierung durchgeführt worden, muss Ihnen die Mieterhöhung in Textform angekündigt werden. Mit Beginn des dritten Monats nachdem das Mieterhöhungsschreiben zuging, ist die Mieterhöhung zu entrichten. Auf Ihre Zustimmung als Mieter kommt es in diesem Fall nicht an.

3. Das Mieterhöhungsschreiben: Mögliche Fehler und Folgen für die Mieterhöhung

Im laufenden Mietverhältnis bestehen mehrere Möglichkeiten für Vermieter, die Miete zu erhöhen. Ist vertraglich keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart worden, kann der Vermieter die Miete unter Umständen auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen.

Mittels eines Mieterhöhungsschreibens hat der Vermieter Ihnen die Mieterhöhung anzukündigen und diese zu begründen. In § 558 BGB ist bestimmt, welche gesetzlichen Vorgaben dabei zu beachten sind. Werden diese missachtet, ist die Mieterhöhung eventuell unwirksam.

Zustimmung

Der Vermieter ist ausdrücklich auf Ihre Zustimmung angewiesen. Stimmen Sie der Mieterhöhung zu, gilt die neue Miete als vereinbart. Liegt Ihre Zustimmung nicht innerhalb der vorgegebenen Überlegungsfristvor, kann der Vermieter versuchen, die Zustimmung gerichtlich einzuklagen.

Begründung

Das Mieterhöhungsschreiben muss eine Begründung beinhalten, die beschreibt warum die erhöhte Miete ortsüblich ist. Der Vermieter kann sein Begehren dabei auf den Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder auf mindestens drei Vergleichswohnung stützen. Nimmt der Vermieter auf den Mietspiegel der Stadt Bezug, ist entweder das einschlägige Mietspiegelfeld zu nennen oder es sind Angaben zur Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel mitzuteilen. Es genügt, wenn der neue Mietpreis innerhalb der angegebenen Spanne liegt. Begründet der Vermieter die Mieterhöhung nicht, bzw. nicht mit den angegebenen Mitteln, können Sie die Mieterhöhung zurückweisen.

Namentliche Bezeichnung

Das Mieterhöhungsschreiben muss an alle mietvertraglich bezeichneten Mieter gerichtet werden. Fehlt der Name eines Mieters, liegt ein formeller Fehler vor und die Mieterhöhung kann zurückgewiesen werden. Allerdings besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter diese Fehler korrigiert und das Schreiben erneut versendet. Die Überlegungsfrist beginnt dann allerdings erst mit Zugang des korrekten Schreibens. Weiterhin muss das Mieterhöhungsschreiben von allen im Mietvertrag bezeichneten Vermietern unterschrieben werden und diese müssen auch alle korrekt benannt werden.

Vertretung

Es kann sein, dass das Mieterhöhungsschreiben nicht direkt von Ihrem Vermieter an Sie gerichtet wird. Stattdessen kann auch Ihre Hausverwaltung als Absender angegeben sein. Wird der Vermieter durch die Hausverwaltung vertreten, sollte dem Mieterhöhungsschreiben eine Vollmacht des Vermieters vorliegen. Ist Ihnen das Vertretungsverhältnis nicht bekannt und es liegt keine Vollmacht bei, ist das ein formeller Fehler. Der Mieterhöhung muss in diesem Fall nicht zugestimmt werden. Außerdem sollten Sie den Mietspiegel zu Rate ziehen: Der neue Mietpreis sollte bei einer rechtskonformen Mieterhöhung innerhalb der angegebenen Spanne liegen. Begründet Ihr Vermieter die Mieterhöhung nicht, bzw. nicht mit den angegebenen Mitteln, können Sie auch hier die Mieterhöhung zurückweisen.

Fristen

Wie bereits beschrieben, hat der Vermieter bestimmte Fristen zu beachten. Ist Ihnen das Mieterhöhungsschreiben zugegangen, haben Sie eine Überlegungsfrist bis mindestens zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Schreibens. Zum Zeitpunkt des Zugangs des Schreibens muss Ihre Miete mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein. Ausgenommen davon sind Modernisierungsmieterhöhungen und Erhöhungen der Betriebskosten. Ist eine Frist missachtet worden, ist das Mieterhöhungsverlangen ebenfalls unwirksam.

Neue Miete

Dem Mieterhöhungsschreiben muss die neue Miethöhe zu entnehmen sein. Der Erhöhungsbetrag ist nicht zwingend erforderlich. Dabei darf die neue Miete nicht die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten. Weiterhin darf die Kappungsgrenze nicht überschritten werden. Diese besagt, dass sich innerhalb von drei Jahren die Miete nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen darf. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie Berlin, München, Köln und vielen weiteren Städten, gilt sogar eine Kappungsgrenze von 15 Prozent. Überschreitet die neue Miethöhe die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze, ist die Mieterhöhung nicht gänzlich unwirksam. Stattdessen wird die Miethöhe auf die jeweils zulässige Höhe begrenzt und der Mieterhöhung ist teilweise zuzustimmen.

Fazit: Sie sollten Ihre Mieterhöhung auf die aufgeführten Fehler hin überprüfen. Die Erfahrung von wenigermiete.de zeigt, dass viele Mieterhöhungen zumindest einige dieser Fehler aufweisen.

4. Der Mietspiegel: Nachweis über Vergleichsmieten bei Mieterhöhungen

Wie in den vorherigen Abschnitten beschrieben, kann der Vermieter die Miete laut § 558 BGB im laufenden Vertragsverhältnis erhöhen, indem er die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anhebt.

Zu beachten hat er dabei, dass die neue Miethöhe den Mietpreis, der in derselben oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart wurde, nicht übersteigen darf.

Ihnen als Mieter muss ermöglicht werden, die Einordnung der Miethöhe nachzuvollziehen. Dazu kann der Vermieter auf die Auskunft der Mietdatenbank, auf ein Gutachten eines Sachverständigen, auf drei vergleichbare Wohnungen oder auf den Mietspiegel verweisen.

Der Mietspiegel

Er bietet eine Übersicht über die gezahlten Mieten für frei finanzierten Wohnraum einer bestimmten Gemeinde zu einem Stichtag. Sie werden von der Gemeinde in Zusammenarbeit mit den Mieter- und Vermieterverbänden erstellt. Es besteht allerdings keine Pflicht einen Mietspiegel zu erstellen, was dazu führt, dass nicht jede Gemeinde über eine Übersicht in Form eines Mietspiegels verfügt.

Aufbau und Inhalt des Mietspiegels

Je nach Lage und Ausstattung des Mietobjekts enthält der Mietspiegel verschiedene Kategorien und Kriterien. Diese werden herangezogen, um ein Mietobjekt in das einschlägige Mietspiegelfeld einordnen zu können. Allgemein hängt die Miethöhe von den Merkmalen Lage (z.B. Wohngebiet, Umgebung, Anbindung), Baujahr, Wohnungsgröße, Wohnungsausstattung (Balkon, zusätzliche Sanitäranlagen, hochwertige Fußböden etc.) und Energiesparmaßnahmen (Wärmedämmung, Wärmeschutzverglasung) ab. Sind negative oder positive Kriterien vorhanden, führt das jeweils zu Ab- bzw. Aufschlägen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Einfacher Mietspiegel

Gesetzlich ist nicht geregelt, welche Anforderungen an einen Mietspiegel zu stellen sind. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt sogenannten einfachen Mietspiegeln keine hohe Beweiskraft zu. Gerichte sind an die Beweiskraft des einfachen Mietspiegels nicht gebunden. Daher besteht für Gemeinden die Möglichkeit einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen.

Qualifizierter Mietspiegel

Ein einfacher Mietspiegel kann zu einem qualifizierten Mietspiegel erweitert werden. Dafür ist es notwendig, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Dadurch sollen Richtigkeit und Aktualität der enthaltenen Werte gewährleistet werden. Bei einem eventuell aufkommenden Gerichtsverfahren kommt dem qualifizierten Mietspiegel eine größere Beweiskraft zu.

Bedeutung des Mietspiegels bei Mieterhöhungen

Der Vermieter kann sich bei der Mieterhöhung auf den Mietspiegel berufen. Es ist zunächst irrelevant, ob es sich um einen einfachen oder einen qualifizierten Mietspiegel handelt. Stimmen Sie als Mieter der Mieterhöhung nicht zu und Ihr Vermieter möchte die Zustimmung durch ein Gericht ersetzen lassen, kann die Art des Mietspiegels jedoch relevant sein. Ein einfacher Mietspiegel ist durch das Gericht lediglich frei zu würdigen. Besteht ein qualifizierter Mietspiegel, ist das Gericht an diesen als Begründungsmittel gebunden.

Kein Mietspiegel vorhanden?

Da keine gesetzliche Pflicht zur Aufstellung eines Mietspiegels besteht, existiert für manche Gemeinden auch keiner. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Mieterhöhung hat der Vermieter dann durch andere Begründungsmittel nachzuweisen. Folgende Begründungsmöglichkeiten bestehen:

• Mietspiegel vergleichbarer Gemeinden heranziehen
• Auskunft aus einer Mietdatenbank erteilen
• Gutachten eines Sachverständigen einholen
• Mindestens drei Vergleichswohnungen benennen

5. Häufige Fragen

Wie kann man einer Mieterhöhung widersprechen?

Wenn Sie eine Mieterhöhung erhalten haben und widersprechen wollen, ist es wichtig, dass Sie nicht zustimmen und die neue Miete nicht direkt zahlen. Innerhalb der zweimonatigen Bedenkfrist sollte das Erhöhungsschreiben geprüft werden. Wenn wenigermiete.de davon ausgeht, dass die Mieterhöhung abgewehrt werden kann, widersprechen Sie dem Erhöhungsschreiben und wenigermiete.de kümmert sich um alle weiteren Schritte.

Muss ich der Mieterhöhung zustimmen?

Das Wichtigste zuerst: Stimmen Sie der Mieterhöhung nicht zu, ehe Sie diese haben prüfen lassen. Andernfalls können Sie die Zustimmung nicht mehr rückgängig machen. Sobald Sie das Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, gilt eine Überlegungsfrist. Die Frist gilt bis zum Ende des Monats plus zwei Monate, also mindestens zwei Monate und einen Tag oder höchstens drei Monate minus einen Tag.

Mehrere tausend Mieter haben ihre Mieterhöhungsverlangen durch wenigermiete.de prüfen lassen: Dabei wurde ermittelt, dass rund jede zweite Mieterhöhung unrechtmäßig ist und abgewehrt werden kann. Handeln Sie daher nicht voreilig. Nutzen Sie Ihr Recht zum Widerspruch.

Wie geht es nach der Beauftragung weiter?

Nachdem wenigermiete.de Ihren Auftrag zur Prüfung und Abwehr der Mieterhöhung erhalten hat, prüfen die wenigermiete.de Vertragsanwälte das Mieterhöhungsschreiben. Ist Ihre Mieterhöhung unrechtmäßig, setzen sich die Partneranwälte von wenigermiete.de zunächst dafür ein, den Vermieter zur Rücknahme der Mieterhöhung zu bewegen. Hierzu erhält Ihr Vermieter ein anwaltliches Abwehrschreiben, in dem ihm dargelegt wird, dass die Mieterhöhung nicht berechtigt ist. Zumeist besteht der Vermieter dann nicht mehr auf die Mieterhöhung und sie ist somit abgewehrt.

Für den seltenen Fall, dass der Vermieter weiterhin auf die Mieterhöhung besteht, muss er Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung einreichen. In diesem Fall übernimmt der wenigermiete.de-Vertragsanwält den Prozess und die anfallenden Prozesskosten. Sie tragen dabei kein Kostenrisiko*.

*Volle Übernahme der Anwalts- und Gerichtskosten

Wie wird mein Vermieter reagieren?

Die allermeisten Vermieter sind sich darüber im Klaren, dass sie es sind, die das Gesetz brechen und nicht Sie als Mieter. Weil die wenigermiete.de-Schreiben rechtlich und inhaltlich fundiert sind, reagieren die Vermieter in der Regel ebenso sachlich. In vielen Fällen kümmern sich Sachbearbeiter der Hausverwaltungen oder Immobilienfirmen um das Verfahren. Manche Vermieter schalten auch Anwälte ein. Das ist gut, denn es professionalisiert das Verfahren meistens.

Verschlechtert sich mein Verhältnis zum Vermieter, wenn ich wenigermiete.de beauftrage?

wenigermiete.de versucht immer einen guten Kompromiss zwischen beiden Parteien zu finden und setzt dabei auf Dialog statt Konfrontation. wenigermiete.de möchte Ihnen hierzu Folgendes mitgeben:

• wenigermiete.de tritt stets freundlich und professionell auf. Die Schreiben von wenigermiete.de sind rechtlich und inhaltlich fundiert.
• Viele Wohnungsunternehmen kennen wenigermiete.de bereits und reagieren schnell. Denn wenigermiete.de hat sich bereits tausende Male erfolgreich durchgesetzt.
• wenigermiete.de ist in jeder Phase des Verfahrens grundsätzlich offen für eine gütliche Einigung zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter.

Trotzdem sollten Sie nicht vergessen, dass Sie lediglich Ihren rechtlichen Anspruch geltend machen und es die Vermieter sind, die sich gesetzwidrig verhalten. Oft geht es dabei um mehrere tausend Euro im Jahr. Dafür einzustehen, lohnt sich!

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