Mieterhöhung – Wissenswertes zu Fristen, Mieterhöhungsschreiben und Mietspiegel


1. Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 BGB - Übersicht

Damit Mieter nicht ständig und unerwartet unbeschränkten Mietsteigerungen entgegensehen, ist es dem Vermieter nur unter Einhaltung gesetzlicher Regularien erlaubt, Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen vorzunehmen.

Neben vertraglich festgelegten Steigerungsmöglichkeiten, wie der Staffel- und Indexmiete, kann der Vermieter die Miete in laufenden Mietverhältnissen lediglich durch die Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete begründen, § 558 BGB. Weiterhin besteht die Möglichkeit eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vorzunehmen.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Es handelt sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen repräsentativen Querschnitt von Mieten, die für vergleichbaren Wohnraum einer bestimmten Region üblicherweise bezahlt werden (BayObLG RE WuM 1981, 100). Dabei werden Mieten für preisgebundenen Wohnraum nicht beachtet.

Merkmale zur Vergleichbarkeit von Wohnungen sind Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage. Mit Hilfe eines Mietspiegels kann nachvollzogen werden, welche ortsübliche Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnung anzunehmen ist. Weitere Informationen zum Mietspiegel sind unter 4. Der Mietspiegel zu finden.

Ablauf

Geht dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen zu, hat er bis zum Ablauf des 2 Monats nach Erhalt des Schreibens Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen, sie abzulehnen oder von einem Sonderkündigungsecht Gebrauch zu machen.


Wird zugestimmt, schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Ablauf des 2 Monats nach Zugang. 
Wird verweigert, hat der Vermieter nach Ablauf dieser Überlegungsfrist selbst 3 Monate Zeit eine Zustimmungsklage einzureichen, um die Zustimmung des Mieters gerichtlich ersetzen zu lassen.


Voraussetzungen

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete hat bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen. Neben verschiedenen Formalien, darf die Mieterhöhung nicht zu hoch ausfallen.

• Form: Die Ankündigung der Mieterhöhung hat in Textform (schriftlich) zu erfolgen. Es ist keine eigenhändige Unterschrift des Vermieters erforderlich.

• Zustimmung: Der Vermieter ist bei einer Mieterhöhung auf die Zustimmung des Mieters angewiesen. Ohne diese Zustimmung tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft. Dann muss der Vermieter die Zustimmung gerichtlich ersetzen lassen, indem er eine Zustimmungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreicht.

• Fristen: Geht dem Mieter das Mieterhöhungsschreiben zu, muss die Miete seit mindestens 12 Monaten unverändert geblieben sein. Erst nach weiteren 3 Monaten, insgesamt 15 Monaten, darf die Mieterhöhung wirksam werden. Ausnahmen davon bilden Modernisierungsmieterhöhungen und die Erhöhung der Betriebskosten. Auf die Fristen bei Mieterhöhungen wird im Weiteren genauer eingegangen.
• ortsübliche Vergleichsmiete: Die neue Miethöhe darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
• Kappungsgrenze: Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete bildet die Kappungsgrenze eine Obergrenze, die durch die neue Miethöhe nicht überschritten werden darf. Innerhalb von 3 Jahren, darf sich demnach die Miete um nicht mehr als 20% erhöhen. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt beträgt die Kappungsgrenze sogar nur 15% innerhalb von 3 Jahren (Berlin, München, Köln, Hamburg etc.).

Formfehler

Neben den bereits aufgezählten Voraussetzungen, darf das Mieterhöhungsschreiben auch keine Formfehler aufweisen, damit die Mieterhöhung wirksam in Kraft tritt. Dazu zählen unter anderem Fehler bei der Begründung der Mieterhöhung, bei der namentlichen Bezeichnung, bei der Berechnung der Überlegungsfrist und bei der Kenntlichmachung der Vertretung. Weitergehende Informationen sind unter 3. Das Mieterhöhungsschreiben zu finden.

2. Fristen bei Mieterhöhungen – worauf Mieter achten sollten


Der Mieter muss im laufenden Mietverhältnis damit rechnen, dass sich seine Miete erhöht. Damit er sich auf die steigenden Kosten einstellen kann, muss der Vermieter bei Mieterhöhungen eine Vielzahl gesetzlicher Fristen beachten, z. B. wie oft Mieterhöhungen vorgenommen werden dürfen. Missachtet der Vermieter Fristen, liegt ein Formfehler vor und die Mieterhöhung ist unter Umständen unwirksam.

Fristen bei Staffelmieterhöhungen

Wurde im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, sind die zukünftigen Mieterhöhungen bereits festgelegt. Die Mieterhöhung ist nur rechtens, wenn im Mietvertrag der Erhöhungsbetrag oder die zukünftige Miete genannt ist. 
Frühestens 1 Jahr nach dem Einzug darf sich die Miete erhöhen und auch zwischen den nachfolgenden Staffelmieterhöhungen muss mindestens 1 Jahr liegen. Die Mieterhöhung erfolgt automatisch und muss vom Vermieter nicht erneut angekündigt werden.
Mieterhöhungen aus anderen Gründen, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, sind ausgeschlossen. 


Fristen bei Indexmieterhöhungen

Haben Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, passt sich die Miethöhe dem vom Statistischen Bundesamt bestimmten Preisindex entsprechend an. Dieser stellt die Lebenshaltungskosten deutscher Haushalte dar.

Die Miete muss zwischen den Anpassungen ebenfalls mindestens 1 Jahr unverändert bleiben.
Dem Mieter sind die Änderungen des Preisindexes und der Miethöhe in Textform mitzuteilen. Eine Mieterhöhung aus einem anderen Grund ist auch hier nicht zulässig.
Folge einer Missachtung der Frist: Die Erhöhung ist nicht unwirksam, entfaltet aber erst zum zulässigen Zeitpunkt (zwölf Monate nach der letzten Anpassung) ihre Wirkung.


Fristen bei Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Sind vertraglich keine Mietpreisanpassungen vorgesehen, hat der Vermieter die Möglichkeit die Miethöhe an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Der Vermieter benötigt für die Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters, § 558 BGB. Es müssen dabei folgende Fristen beachtet werden.


• Die Jahressperrfrist – Eine Mieterhöhung darf frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung angekündigt werden.
• Zustimmungsfrist – Der Jahressperrfrist sind weitere 3 Monate Überlegungszeit des Mieters hinzuzurechnen, bis er zur Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters fordern darf.
• Die Wartefrist – Aus Jahressperrfrist und Zustimmungsfrist ergibt sich die Wartefrist. 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung darf die Miete erneut erhöht werden (12 Monate Jahressperrfrist + 3 Monate Überlegungsfrist).

• Überlegungsfrist – Der Vermieter hat dem Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu gestatten. Der Mieter kann entscheiden, ob er der Mieterhöhung zustimmt, teilweise zustimmt oder sie ablehnt bzw. nicht reagiert und es damit auf eine Zustimmungsklage ankommen lässt.

• Klagefrist – Hat der Mieter der Mieterhöhung nicht zugestimmt, kann der Vermieter die Zustimmung gerichtlich ersetzen lassen. Um eine sogenannte Zustimmungsklage beim zuständigen Amtsgericht einzureichen, hat der Vermieter nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters 3 Monate Zeit.
Bsp.: Endet die Überlegungsfrist des Mieters am 30.11.2017 muss die Zustimmungsklage spätestens bis Ende Februar, in der Regel also 28.02.2017 beim Amtsgericht eingegangen sein.

• Frist in Bezug auf die Kappungsgrenze – Hinsichtlich der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete hat der Vermieter eine zweite Beschränkung zu beachten. 

• Die Miete darf sich alle 3 Jahre maximal um 20% erhöhen. In Berlin, München und weiteren Städten, die einen angespannten Wohnungsmarkt aufweisen, liegt die Kappungsgrenze sogar nur bei 15%.

• Sonderfall – Wird ein fehlerhaftes Mieterhöhungsschreiben durch den Vermieter korrigiert, gilt die Überlegungsfrist ab dem Zeitpunkt des Zugangs des korrigierten Schreibens.


Fristen bei Mieterhöhung nach Modernisierung:

Hat der Vermieter am Wohngebäude Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen, kann er unter Umständen 11% der ihm entstandenen Kosten auf die Jahreskaltmiete umlegen, 559 BGB. 
Auch hier hat der Vermieter Fristen zu beachten.


• Modernisierungsankündigung - Das Schreiben zur Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme hat den Mieter mindestens 3 Monate vor ihrem Beginn zu erreichen. 

• Mieterhöhungsschreiben – Ist die Modernisierung durchgeführt worden, muss dem Mieter die Mieterhöhung in Textform angekündigt werden. Mit Beginn des dritten Monats nachdem das Mieterhöhungsschreiben zuging, ist die Mieterhöhung zu entrichten. Auf die Zustimmung des Mieters kommt es nicht an.

3. Das Mieterhöhungsschreiben – Fehler und Folgen für die Mieterhöhung, 558 BGB

Im laufenden Mietverhältnis bestehen mehrere Möglichkeiten für Vermieter, die Miete 
zu erhöhen. Ist vertraglich keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart worden,
kann der Vermieter die Miete unter Umständen auf die ortsübliche Vergleichsmiete
erhöhen. 


Mittels eines Mieterhöhungsschreibens hat der Vermieter dem Mieter die Mieterhöhung anzukündigen und diese zu begründen. In § 558 BGB ist bestimmt, welche gesetzlichen 
Vorgaben der Vermieter dabei zu beachten hat. Werden diese missachtet, ist die
Mieterhöhung eventuell unwirksam.

Zustimmung

Der Vermieter ist auf die ausdrückliche Zustimmung des Mieters 
angewiesen. 
Er hat ihn im Schreiben zur Zustimmung aufzufordern. Stimmt er der Mieterhöhung zu,
gilt die neue Miete als vereinbart.
Liegt die Zustimmung des Mieters nicht innerhalb der vorgegebenen Überlegungsfrist
vor, kann der Vermieter die Zustimmung gerichtlich ersetzen lassen.

Begründung

Das Mieterhöhungsschreiben muss eine Begründung beinhalten, wieso die
erhöhte Miete ortsüblich ist.
Der Vermieter kann sein Begehren dabei auf den Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein 
Sachverständigengutachten oder auf mindestens 3 Vergleichswohnung stützen. 
Nimmt der Vermieter auf den Mietspiegel der Stadt Bezug, ist entweder das 
einschlägige Mietspiegelfeld zu nennen oder es sind Angaben zur Einordnung
der Wohnung in den Mietspiegel mitzuteilen. 
Es genügt, wenn der neue Mietpreis innerhalb der angegebenen Spanne liegt.
Begründet der Vermieter die Mieterhöhung nicht, bzw. nicht mit den angegebenen Mitteln, 
kann der Mieter auch hier die Mieterhöhung zurückweisen.

Namentliche Bezeichnung

Das Mieterhöhungsschreiben muss an alle mietvertraglich 
bezeichneten Mieter gerichtet werden. Fehlt der Name eines Mieters, liegt ein formeller 
Fehler vor und die Mieterhöhung kann zurückgewiesen werden. Allerdings besteht
die Möglichkeit des Vermieters diesen Fehler zu heilen und das Schreiben zu erneuern.
Die Überlegungsfrist beginnt dann allerdings erst mit Zugang des korrekten Schreibens.
Weiterhin muss das Mieterhöhungsschreiben von allen bezeichneten Mietern unterschrieben
werden. Weiterhin ist auch der Vermieter korrekt zu bezeichnen. Bei mehreren Vermietern
sind auch alle zu nennen. Bei einer Gesellschaft als Vermieter ist diese korrekt zu nennen.



Vertretung

Es kann sein, dass das Mieterhöhungsschreiben nicht vom Vermieter direkt 
an Sie gerichtet wird. Stattdessen kommt das Schreiben von der Hausverwaltung.
Wird der Vermieter durch die Hausverwaltung vertreten, sollte dem
Mieterhöhungsschreiben eine Vollmacht des Vermieters vorliegen. Ist dem Mieter
das Vertretungsverhältnis nicht bekannt und es liegt keine Vollmacht bei, ist das ein formeller Fehler. Der Mieterhöhung muss in diesem Fall nicht zugestimmt werden. 
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der Wohnung in den Mietspiegel mitzuteilen. 
Es genügt, wenn der neue Mietpreis innerhalb der angegebenen Spanne liegt.
Begründet der Vermieter die Mieterhöhung nicht, bzw. nicht mit den angegebenen Mitteln, 
kann der Mieter auch hier die Mieterhöhung zurückweisen.

Fristen

Wie unter Fristen bei Mieterhöhungen beschrieben, hat der Vermieter bestimmte Fristen zu beachten. Ist dem Mieter das Mieterhöhungsschreiben zugegangen, hat dieser eine Überlegungsfrist bis mindestens zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Schreibens. 
Zum Zeitpunkt des Zugangs des Schreibens muss die Miete des Mieters mindestens 1 Jahr unverändert geblieben sein. Ausgenommen davon sind Modernisierungsmieterhöhungen und Erhöhungen der Betriebskosten. 
Ist eine Frist missachtet worden, ist das Mieterhöhungsverlangen ebenfalls unwirksam. 


Neue Miete

Dem Mieterhöhungsschreiben muss die neue Miethöhe zu entnehmen sein. Der Erhöhungsbetrag ist nicht zwingend erforderlich. Dabei darf die neue Miete nicht die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten. Weiterhin darf die Kappungsgrenze nicht überschritten werden. Diese besagt, dass sich innerhalb von 3 Jahren die Miete nicht um mehr als 20% erhöhen darf. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie Berlin, München, Köln und vielen weiteren Städten, gilt eine Kappungsgrenze von 15%. 
Überschreitet die neue Miethöhe die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze, ist die Mieterhöhung nicht gänzlich unwirksam. Stattdessen wird die Miethöhe auf die jeweils zulässige Höhe begrenzt und der Mieterhöhung ist teilweise zuzustimmen.

Fazit - Mieter sollten ihre Mieterhöhung auf die aufgeführten Fehler hin überprüfen. Unsere Erfahrung zeigt uns, dass viele Mieterhöhungen zumindest einige dieser Fehler aufweisen.

4. Der Mietspiegel – Nachweis über Vergleichsmieten bei Mieterhöhungen

Wie in den vorherigen Abschnitten beschrieben, kann der Vermieter die Miete im laufenden Vertragsverhältnis erhöhen, indem er die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anhebt, § 558 BGB.


Zu beachten hat er dabei, dass die neue Miethöhe den Mietpreis, der in derselben oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart wurde, nicht übersteigen darf.

Dem Mieter ist eine Möglichkeit darzulegen, die Einordnung der Miethöhe nachzuvollziehen.
Neben der Auskunft aus einer Mietdatenbank, dem Gutachten eines Sachverständigen, dem Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen kann der Vermieter den Mieter auch auf den Mietspiegel verweisen.


Der Mietspiegel

Er bietet eine Übersicht über die gezahlten Mieten für frei finanzierten Wohnraum einer bestimmten Gemeinde zu einem Stichtag. Sie werden von der Gemeinde in Zusammenarbeit mit den Mieter- und Vermieterverbänden erstellt. Es besteht allerdings keine Pflicht einen Mietspiegel zu erstellen, was dazu führt, dass nicht jede Gemeinde über eine Übersicht in Form eines Mietspiegels verfügt.

Aufbau und Inhalt des Mietspiegels

Je nach Lage und Ausstattung des Mietobjekts enthält der Mietspiegel verschiedene Kategorien und Kriterien. Diese werden herangezogen, um ein Mietobjekt in das einschlägige Mietspiegelfeld einordnen zu können. 
Allgemein hängt die Miethöhe von den Merkmalen Lage (Wohngebiet, Umgebung, Anbindung etc.), Baujahr, Wohnungsgröße, Wohnungsausstattung (Balkon, zusätzliche Sanitäranlagen, hochwertige Fußböden etc.) und Energiesparmaßnahmen (Wärmedämmung, Wärmeschutzverglasung) ab. 
Sind negative oder positive Kriterien vorhanden, führt das jeweils zu Ab- bzw. Aufschlägen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.


Einfacher Mietspiegel

Gesetzlich ist nicht geregelt, welche Anforderungen an einen Mietspiegel zu stellen sind. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt sogenannten einfachen Mietspiegeln keine hohe Beweiskraft zu. Gerichte sind an die Beweiskraft des einfachen Mietspiegels nicht gebunden. Daher besteht für Gemeinden die Möglichkeit einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen.


Qualifizierter Mietspiegel

Ein einfacher Mietspiegel kann zu einem qualifizierten Mietspiegel erweitert werden. Dafür ist es notwendig, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Dadurch sollen Richtigkeit und Aktualität der enthaltenen Werte gewährleistet werden. Bei einem eventuell aufkommenden Gerichtsverfahren kommt dem qualifizierten Mietspiegel eine größere Beweiskraft zu.


Bedeutung des Mietspiegels bei Mieterhöhungen

Der Vermieter kann sich bei der Mieterhöhung auf den Mietspiegel berufen. Es ist zunächst irrelevant, ob es sich um einen einfachen oder einen qualifizierten Mietspiegel handelt.
Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht zu und der Vermieter möchte die Zustimmung durch ein Gericht ersetzen lassen, kann die Art des Mietspiegels jedoch relevant sein. Ein einfacher Mietspiegel ist durch das Gericht lediglich frei zu würdigen. Besteht ein qualifizierter Mietspiegel, ist das Gericht an diesen als Begründungsmittel gebunden.


Kein Mietspiegel vorhanden?

Da keine gesetzliche Pflicht zur Aufstellung eines Mietspiegels besteht, existiert für manche Gemeinden auch keiner. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Mieterhöhung hat der Vermieter dann durch andere Begründungsmittel nachzuweisen. Folgende Begründungsmöglichkeiten bestehen:


• Mietspiegel vergleichbarer Gemeinden heranziehen

• Auskunft aus einer Mietdatenbank erteilen

• Gutachten eines Sachverständigen einholen

• mindestens 3 Vergleichswohnungen benennen