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Fast jeder Mieter erhält früher oder später einmal eine Mieterhöhung. Dann stellt sich die Frage: Ablehnen oder Mieterhöhung zustimmen?! Widersprechen lohnt sich oft, denn 52% aller Mieterhöhungen sind fehlerhaft bzw. unrechtmäßig.
Damit Mieter nicht ständig und unerwartet unbeschränkten Mietsteigerungen entgegensehen, ist es dem Vermieter nur unter Einhaltung gesetzlicher Regularien erlaubt, Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen vorzunehmen.
Neben vertraglich festgelegten Steigerungsmöglichkeiten, wie der Staffel- und Indexmiete, kann der Vermieter die Miete in laufenden Mietverhältnissen lediglich durch die Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete begründen, § 558 BGB. Weiterhin besteht die Möglichkeit eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vorzunehmen.
Es handelt sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen repräsentativen Querschnitt von Mieten, die für vergleichbaren Wohnraum einer bestimmten Region üblicherweise bezahlt werden (BayObLG RE WuM 1981, 100). Dabei werden Mieten für preisgebundenen Wohnraum nicht beachtet.
Merkmale zur Vergleichbarkeit von Wohnungen sind Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage. Mit Hilfe eines Mietspiegels kann nachvollzogen werden, welche ortsübliche Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnung anzunehmen ist. Weitere Informationen zum Mietspiegel sind unter 4. Der Mietspiegel zu finden.
Geht dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen zu, hat er bis zum Ablauf des 2 Monats nach Erhalt des Schreibens Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen, sie abzulehnen oder von einem Sonderkündigungsecht Gebrauch zu machen.
Wird zugestimmt, schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Ablauf des 2 Monats nach Zugang. Wird verweigert, hat der Vermieter nach Ablauf dieser Überlegungsfrist selbst 3 Monate Zeit eine Zustimmungsklage einzureichen, um die Zustimmung des Mieters gerichtlich ersetzen zu lassen.
Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete hat bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen. Neben verschiedenen Formalien, darf die Mieterhöhung nicht zu hoch ausfallen.
Neben den bereits aufgezählten Voraussetzungen, darf das Mieterhöhungsschreiben auch keine Formfehler aufweisen, damit die Mieterhöhung wirksam in Kraft tritt. Dazu zählen unter anderem Fehler bei der Begründung der Mieterhöhung, bei der namentlichen Bezeichnung, bei der Berechnung der Überlegungsfrist und bei der Kenntlichmachung der Vertretung. Weitergehende Informationen sind unter 3. Das Mieterhöhungsschreiben zu finden.
Der Mieter muss im laufenden Mietverhältnis damit rechnen, dass sich seine Miete erhöht. Damit er sich auf die steigenden Kosten einstellen kann, muss der Vermieter bei Mieterhöhungen eine Vielzahl gesetzlicher Fristen beachten, z. B. wie oft Mieterhöhungen vorgenommen werden dürfen. Missachtet der Vermieter Fristen, liegt ein Formfehler vor und die Mieterhöhung ist unter Umständen unwirksam.
Wurde im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, sind die zukünftigen Mieterhöhungen bereits festgelegt. Die Mieterhöhung ist nur rechtens, wenn im Mietvertrag der Erhöhungsbetrag oder die zukünftige Miete genannt ist. Frühestens 1 Jahr nach dem Einzug darf sich die Miete erhöhen und auch zwischen den nachfolgenden Staffelmieterhöhungen muss mindestens 1 Jahr liegen. Die Mieterhöhung erfolgt automatisch und muss vom Vermieter nicht erneut angekündigt werden.Mieterhöhungen aus anderen Gründen, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, sind ausgeschlossen.
Ausnahme: Erhöhung der Nebenkostenzahlungen.
Folge einer Missachtung der Frist: Die Staffelmietvereinbarung ist insgesamt unwirksam.
Haben Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, passt sich die Miethöhe dem vom Statistischen Bundesamt bestimmten Preisindex entsprechend an. Dieser stellt die Lebenshaltungskosten deutscher Haushalte dar.
Die Miete muss zwischen den Anpassungen ebenfalls mindestens 1 Jahr unverändert bleiben.Dem Mieter sind die Änderungen des Preisindexes und der Miethöhe in Textform mitzuteilen. Eine Mieterhöhung aus einem anderen Grund ist auch hier nicht zulässig.Folge einer Missachtung der Frist: Die Erhöhung ist nicht unwirksam, entfaltet aber erst zum zulässigen Zeitpunkt (zwölf Monate nach der letzten Anpassung) ihre Wirkung.
Sind vertraglich keine Mietpreisanpassungen vorgesehen, hat der Vermieter die Möglichkeit die Miethöhe an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Der Vermieter benötigt für die Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters, § 558 BGB. Es müssen dabei folgende Fristen beachtet werden.
Hat der Vermieter am Wohngebäude Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen, kann er unter Umständen 11% der ihm entstandenen Kosten auf die Jahreskaltmiete umlegen, 559 BGB. Auch hier hat der Vermieter Fristen zu beachten.
Wir prüfen Ihre Mieterhöhung unter Berücksichtigung aller gesetzlichen Regelungen. Unrechtmäßige Mieterhöhungen wehren wir ab.
Im laufenden Mietverhältnis bestehen mehrere Möglichkeiten für Vermieter, die Miete zu erhöhen. Ist vertraglich keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart worden,kann der Vermieter die Miete unter Umständen auf die ortsübliche Vergleichsmieteerhöhen.
Mittels eines Mieterhöhungsschreibens hat der Vermieter dem Mieter die Mieterhöhung anzukündigen und diese zu begründen. In § 558 BGB ist bestimmt, welche gesetzlichen Vorgaben der Vermieter dabei zu beachten hat. Werden diese missachtet, ist dieMieterhöhung eventuell unwirksam.
Der Vermieter ist auf die ausdrückliche Zustimmung des Mieters angewiesen. Er hat ihn im Schreiben zur Zustimmung aufzufordern. Stimmt er der Mieterhöhung zu,gilt die neue Miete als vereinbart.Liegt die Zustimmung des Mieters nicht innerhalb der vorgegebenen Überlegungsfristvor, kann der Vermieter die Zustimmung gerichtlich ersetzen lassen.
Das Mieterhöhungsschreiben muss eine Begründung beinhalten, wieso dieerhöhte Miete ortsüblich ist.Der Vermieter kann sein Begehren dabei auf den Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder auf mindestens 3 Vergleichswohnung stützen. Nimmt der Vermieter auf den Mietspiegel der Stadt Bezug, ist entweder das einschlägige Mietspiegelfeld zu nennen oder es sind Angaben zur Einordnungder Wohnung in den Mietspiegel mitzuteilen. Es genügt, wenn der neue Mietpreis innerhalb der angegebenen Spanne liegt.Begründet der Vermieter die Mieterhöhung nicht, bzw. nicht mit den angegebenen Mitteln, kann der Mieter auch hier die Mieterhöhung zurückweisen.
Das Mieterhöhungsschreiben muss an alle mietvertraglich bezeichneten Mieter gerichtet werden. Fehlt der Name eines Mieters, liegt ein formeller Fehler vor und die Mieterhöhung kann zurückgewiesen werden. Allerdings bestehtdie Möglichkeit des Vermieters diesen Fehler zu heilen und das Schreiben zu erneuern.Die Überlegungsfrist beginnt dann allerdings erst mit Zugang des korrekten Schreibens.Weiterhin muss das Mieterhöhungsschreiben von allen bezeichneten Mietern unterschriebenwerden. Weiterhin ist auch der Vermieter korrekt zu bezeichnen. Bei mehreren Vermieternsind auch alle zu nennen. Bei einer Gesellschaft als Vermieter ist diese korrekt zu nennen.
Es kann sein, dass das Mieterhöhungsschreiben nicht vom Vermieter direkt an Sie gerichtet wird. Stattdessen kommt das Schreiben von der Hausverwaltung.Wird der Vermieter durch die Hausverwaltung vertreten, sollte demMieterhöhungsschreiben eine Vollmacht des Vermieters vorliegen. Ist dem Mieterdas Vertretungsverhältnis nicht bekannt und es liegt keine Vollmacht bei, ist das ein formeller Fehler. Der Mieterhöhung muss in diesem Fall nicht zugestimmt werden. gder Wohnung in den Mietspiegel mitzuteilen. Es genügt, wenn der neue Mietpreis innerhalb der angegebenen Spanne liegt.Begründet der Vermieter die Mieterhöhung nicht, bzw. nicht mit den angegebenen Mitteln, kann der Mieter auch hier die Mieterhöhung zurückweisen.
Wie unter Fristen bei Mieterhöhungen beschrieben, hat der Vermieter bestimmte Fristen zu beachten. Ist dem Mieter das Mieterhöhungsschreiben zugegangen, hat dieser eine Überlegungsfrist bis mindestens zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Schreibens. Zum Zeitpunkt des Zugangs des Schreibens muss die Miete des Mieters mindestens 1 Jahr unverändert geblieben sein. Ausgenommen davon sind Modernisierungsmieterhöhungen und Erhöhungen der Betriebskosten. Ist eine Frist missachtet worden, ist das Mieterhöhungsverlangen ebenfalls unwirksam.
Dem Mieterhöhungsschreiben muss die neue Miethöhe zu entnehmen sein. Der Erhöhungsbetrag ist nicht zwingend erforderlich. Dabei darf die neue Miete nicht die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten. Weiterhin darf die Kappungsgrenze nicht überschritten werden. Diese besagt, dass sich innerhalb von 3 Jahren die Miete nicht um mehr als 20% erhöhen darf. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie Berlin, München, Köln und vielen weiteren Städten, gilt eine Kappungsgrenze von 15%. Überschreitet die neue Miethöhe die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze, ist die Mieterhöhung nicht gänzlich unwirksam. Stattdessen wird die Miethöhe auf die jeweils zulässige Höhe begrenzt und der Mieterhöhung ist teilweise zuzustimmen.
Fazit - Mieter sollten ihre Mieterhöhung auf die aufgeführten Fehler hin überprüfen. Unsere Erfahrung zeigt uns, dass viele Mieterhöhungen zumindest einige dieser Fehler aufweisen.
Wie in den vorherigen Abschnitten beschrieben, kann der Vermieter die Miete im laufenden Vertragsverhältnis erhöhen, indem er die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anhebt, § 558 BGB.
Zu beachten hat er dabei, dass die neue Miethöhe den Mietpreis, der in derselben oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart wurde, nicht übersteigen darf.
Dem Mieter ist eine Möglichkeit darzulegen, die Einordnung der Miethöhe nachzuvollziehen.Neben der Auskunft aus einer Mietdatenbank, dem Gutachten eines Sachverständigen, dem Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen kann der Vermieter den Mieter auch auf den Mietspiegel verweisen.
Er bietet eine Übersicht über die gezahlten Mieten für frei finanzierten Wohnraum einer bestimmten Gemeinde zu einem Stichtag. Sie werden von der Gemeinde in Zusammenarbeit mit den Mieter- und Vermieterverbänden erstellt. Es besteht allerdings keine Pflicht einen Mietspiegel zu erstellen, was dazu führt, dass nicht jede Gemeinde über eine Übersicht in Form eines Mietspiegels verfügt.
Je nach Lage und Ausstattung des Mietobjekts enthält der Mietspiegel verschiedene Kategorien und Kriterien. Diese werden herangezogen, um ein Mietobjekt in das einschlägige Mietspiegelfeld einordnen zu können. Allgemein hängt die Miethöhe von den Merkmalen Lage (Wohngebiet, Umgebung, Anbindung etc.), Baujahr, Wohnungsgröße, Wohnungsausstattung (Balkon, zusätzliche Sanitäranlagen, hochwertige Fußböden etc.) und Energiesparmaßnahmen (Wärmedämmung, Wärmeschutzverglasung) ab. Sind negative oder positive Kriterien vorhanden, führt das jeweils zu Ab- bzw. Aufschlägen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Gesetzlich ist nicht geregelt, welche Anforderungen an einen Mietspiegel zu stellen sind. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt sogenannten einfachen Mietspiegeln keine hohe Beweiskraft zu. Gerichte sind an die Beweiskraft des einfachen Mietspiegels nicht gebunden. Daher besteht für Gemeinden die Möglichkeit einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen.
Ein einfacher Mietspiegel kann zu einem qualifizierten Mietspiegel erweitert werden. Dafür ist es notwendig, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Dadurch sollen Richtigkeit und Aktualität der enthaltenen Werte gewährleistet werden. Bei einem eventuell aufkommenden Gerichtsverfahren kommt dem qualifizierten Mietspiegel eine größere Beweiskraft zu.
Der Vermieter kann sich bei der Mieterhöhung auf den Mietspiegel berufen. Es ist zunächst irrelevant, ob es sich um einen einfachen oder einen qualifizierten Mietspiegel handelt.Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht zu und der Vermieter möchte die Zustimmung durch ein Gericht ersetzen lassen, kann die Art des Mietspiegels jedoch relevant sein. Ein einfacher Mietspiegel ist durch das Gericht lediglich frei zu würdigen. Besteht ein qualifizierter Mietspiegel, ist das Gericht an diesen als Begründungsmittel gebunden.
Da keine gesetzliche Pflicht zur Aufstellung eines Mietspiegels besteht, existiert für manche Gemeinden auch keiner. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Mieterhöhung hat der Vermieter dann durch andere Begründungsmittel nachzuweisen. Folgende Begründungsmöglichkeiten bestehen:
Wenn Sie eine Mieterhöhung erhalten haben und widersprechen wollen, ist es wichtig, dass Sie nicht zustimmen und die neue Miete nicht zahlen. Innerhalb der zweimonatigen Bedenkfrist sollte das Erhöhungsschreiben geprüft werden. Wenn wir davon ausgehen, dass wir die Mieterhöhung abwehren können, widersprechen wir für Sie dem Erhöhungsschreiben und kümmern uns um alle weiteren Schritte. Ansonsten zahlen Sie nichts. Eine Prüfung lohnt sich also immer.
Das wichtigste zuerst: Stimmen Sie der Mieterhöhung nicht zu, ehe Sie diese haben prüfen lassen. Andernfalls können Sie die Zustimmung nicht mehr rückgängig machen. Sobald Sie das Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, gilt eine Überlegungsfrist. Die Frist gilt bis zum Ende des Monats plus zwei Monate, also mindestens zwei Monate und einen Tag oder höchstens drei Monate minus einen Tag.
Mehrere tausend Mieter haben ihre Mieterhöhungsverlangen durch uns prüfen lassen: Dabei ist herausgekommen, dass rund jede zweite Mieterhöhung unrechtmäßig ist und abgewehrt werden kann. Handeln Sie daher nicht voreilig. Nutzen Sie Ihr Recht zum Widerspruch.
Nachdem wir Ihren Auftrag zur Prüfung und Abwehr der Mieterhöhung erhalten haben, prüfen unsere Vertragsanwalt das Mieterhöhungsschreiben. Ist Ihre Mieterhöhung unrechtmäßig, setzen sich unsere Vetragsanwälte zunächst dafür ein, den Vermieter zur (teilweisen) Rücknahme der Mieterhöhung zu bewegen. Hierzu erhält Ihr Vermieter ein anwaltliches Abwehrschreiben, in dem ihm dargelegt wird, dass die Mieterhöhung nicht berechtigt ist. Zumeist besteht der Vermieter dann nicht mehr auf die Mieterhöhung und sie ist somit abgewehrt.
Für den seltenen Fall, dass der Vermieter weiterhin auf die Mieterhöhung besteht, muss er Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung einreichen. In diesem Fall übernimmt unser Vertragsanwalt den Prozess und wir übernehmen die anfallenden Prozesskosten. Sie tragen dabei kein Kostenrisiko.
Die allermeisten Vermieter sind sich darüber im Klaren, dass sie es sind, die das Gesetz brechen und nicht die Mieter. Weil unsere Schreiben rechtlich und inhaltlich fundiert sind, reagieren die Vermieter in der Regel ebenso sachlich. In vielen Fällen kümmern sich die Sachbearbeiter der Hausverwaltungen oder Immobilienfirmen um das Verfahren. Manche Vermieter schalten auch Anwälte ein. Das ist gut, denn es professionalisiert das Verfahren meistens.
Wir versuchen immer einen guten Kompromiss zwischen beiden Parteien zu finden und setzen dabei auf Dialog statt Konfrontation. Wir möchten Ihnen hierzu aber folgendes mitgeben:
Trotzdem sollten Sie nicht vergessen, dass Sie lediglich Ihren rechtlichen Anspruch geltend machen und es die Vermieter sind, die sich gesetzwidrig verhalten. Oft geht es dabei um mehrere tausend Euro im Jahr. Dafür einzustehen, lohnt sich.
11. Juni 2019
Haus und Grund ruft Vermieter zu rascher Mieterhöhung auf
Der Eigentümerverband Haus und Grund ruft seine Mitglieder auf, vor Inkrafttreten des Mietendeckels noch rasch die Miete anzuheben. Stichtag ist der 18. Juni. Bausenatorin Katrin Lompscher nennt den Appell ein "verheerendes Signal".
28. Mai 2019
Mieterhöhung abwehren: So gehen Sie vor
In vielen deutschen Großstädten wie München, Berlin, Köln, Dortmund, Stuttgart und Dresden sind Anfang 2019 neue Mietspiegel herausgekommen. Weil die Mieten vielerorts gestiegen sind, fühlen sich zahlreiche Vermieter nun dazu berufen, Mieterhöhungen einzufordern. Allerdings machen Vermieter oft Fehler bei den Schreiben. Mieter sollten die Mieterhöhung also unbedingt prüfen oder prüfen lassen:
18. März 2019
Modernisierungsumlage möglicherweise verfassungswidrig
Der Berliner Mieterverein e.V. und die Mieterplattform wenigermiete.de unterstützen gemeinsam eine Klage gegen Mieterhöhungen nach Modernisierung.
Sie möchten, dass wir Ihre Mieterhöhung prüfen?
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