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Kleinreparaturen im Mietvertrag

Die Wirksamkeit von Klauseln zu Kleinreparaturen in Mietverträgen ist oftmals Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Vor allem an formularmäßige Klauseln, die von individualvertraglichen Klauseln zu unterscheiden sind, werden hohe Wirksamkeitsvoraussetzungen gestellt.

  ARTIKEL VON wenigermiete.de-Gründer und Anwalt Dr. Daniel Halmer
  1. Unterschied zwischen Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen
  2. Wann ist die Kleinreparaturklausel unwirksam?
  3. Mieter oder Vermieter - Wer übernimmt die Kosten?

Formularmäßige Klauseln liegen vor, wenn sie für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und durch den Vermieter einseitig gestellt, also nicht über sie verhandelt wurde bzw. der Mieter keinen Einfluss auf sie genommen hat. Das dürfte auf die meisten Klauseln in Mietverträge zutreffen.

Kleinreparaturen

Unterschied zwischen Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen werden in der Regel zum Ende des Mietverhältnisses durchgeführt. Sie umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Ob der Mieter die Pflicht hat, eine Endrenovierung im Mietvertrag durchzuführen, hängt von der Gültigkeit der Schönheitsreparaturklausel ab.

Beim Gebrauch der Wohnung durch den Mieter kann es jedoch sein, dass weitere Maßnahmen zur Instandhaltung anfallen. Im Mietrecht sind diese als Beheben kleiner Schäden (auch: Bagatellschäden) an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden definiert. Im Allgemeinen werden diese Maßnamen als Kleinreparturen bezeichnet.

Wann ist die Kleinreparaturklausel unwirksam?

Eine eventuelle Unwirksamkeit ergibt sich, wenn der Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt wird, die Kleinreparaturklauselim Mietvertrag also zu sehr von wesentlichen gesetzlichen Grundgedanken abweicht. Für Kleinreparaturklauseln ergibt sich der gesetzliche Grundgedanke gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, wonach der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten hat. Grundsätzlich gilt danach, dass der Vermieter Reparaturen durchzuführen sowie die Kosten zu tragen hat. Ausnahmen bestehen für schadhaftes Verhalten des Mieters.

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Mieter oder Vermieter - Wer übernimmt die Kosten?

Klauseln, die eine teilweise Kostenübernahme durch den Mieter vorsehen, sind unter folgenden aufgeführten Voraussetzungen wirksam:

  1. Die Klausel beinhaltet eine gegenständliche Beschränkung, bezieht sich also auf Kleinreparaturen. Darüber hinaus gehende Kostenbelastungen des Mieters führen zur Unwirksamkeit der Klausel.
    Bei der Begriffsbestimmung kann auf § 28 Abs. 3 S. 2 II Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden. Demnach muss sich die gegenständliche Begrenzung auf Gegenstände, die dem unmittelbaren und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, beziehen, da eine Verschiebung der Kostenlast nur dann vertretbar ist, wenn der Mieter auf diese Gegenstände Einfluss nimmt. Das sind u. a.: Lichtschalter, Wasserhahn, Duschkopf, Badewanne, WC-Schüssel und-Spülung
    Davon ausgeschlossen sind hingegen u. a.: - Fenster- und Türdichtung, in Wänden verlegte Gas-, Wasser-, Stromleitungen, Abflussrohre, Türschloss.
  2. Zusätzlich muss die Kleinreparaturklausel eine doppelte beitragsmäßige Höchstgrenze enthalten. Es muss zunächst festgelegt sein, bis zu welcher Höhe der Mieter die Kosten einzelner Reparaturen zu tragen hat. Dabei gilt keine feste Grenze. Legt man verschiedenste Gerichtsurteile zugrunde, sollte sich die Höchstgrenze zwischen EUR 75,00 und EUR 110,00 bewegen. Ist eine derart gestalte Höchstgrenze nicht in der Kleinreparaturklausel enthalten, ist sie insgesamt unwirksam und der Vermieter hat die Kosten, auch wenn sie die Höchstgrenze unterschreiten, zu tragen.
    Auch wenn die Klausel eine Höchstgrenze beinhaltet, diese allerdings im konkreten Fall überschritten wird, hat der Vermiete die vollständige Kostenlast. Eine Kostenbeteiligung des Mieters bis zur Höchstgrenze ist unzulässig.
  3. Weitere Voraussetzung für eine wirksame Kleinreparaturklausel ist eine Höchstgrenze für den Fall, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums, meist 1 Jahr, mehrere Kleinreparaturen auftreten. Liegt die Belastung des Mieters dabei nicht über 8% der Jahresnettokaltmiete und sind alle weiteren Voraussetzungen erfüllt, ist die Klausel regelmäßig wirksam. Ein Fehlen der Höchstgrenze bzw. das Übersteigen der zulässigen Obergrenze führen zur Unwirksamkeit der Klausel.

Liegen die vorgenannten Voraussetzungen vor, ist eine Kleinreparaturklausel, die dem Mieter u. U. Kosten auferlegt, wirksam.

Allerdings bestehen diesbezüglich Ausnahmen. Die Kosten für die Beseitigung von Schäden, die bereits vor Beginn des Mietverhältnisses vorhanden waren, die durch den Vermieter oder Dritte, die nicht der Sphäre des Mieters zuzurechnen sind, oder die durch höhere Gewalt verursacht wurden, also z. B Blitzschlag oder Hochwasser, hat der Mieter nicht zu tragen.

Ist eine vom Mieter in Auftrag gegebene Reparatur erfolglos, ist sie durch den Mieter trotzdem abgegolten. Das Kostenrisiko trägt in diesem Fall der Vermieter.

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