Mietrecht > Kündigungsgründe für Vermieter

Kündigungsgründe von Vermietern - Was ist rechtens?

In Zeiten, in denen Wohnraum knapp ist, steigt die Angst der Mieter, ihre Wohnung zu verlieren.
Die Folge: Mieter lassen sich immer mehr von Vermietern gefallen: Überzogene Mietpreise, ungerechtfertigte Mieterhöhungen oder nicht behobene Mietmängel – angesichts des angespannten Wohnungsmarktes, ertragen Mieter aus Angst vor einer Kündigung oft mehr, als sie eigentlich müssten. Welche Gründe wirklich zu einer Kündigung des Mietvertrages führen können, erfahren Sie hier.

  ARTIKEL VON wenigermiete.de-Gründer und Anwalt Dr. Daniel Halmer
  1. Wann darf mein Vermieter mir die Wohnung kündigen?
  2. Gründe einer ordentlichen Kündigung
  3. Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages
  4. Ausnahmen vom Mieterschutz bei Kündigungen

 

Kündigung Mietvertrag

 

Wann darf mein Vermieter mir die Wohnung kündigen?

Zunächst ist festzuhalten, dass Mieter in Deutschland vom Gesetz her einen besonderen Schutz innehalten. Somit soll der Mieter zu jedem Zeitpunkt vor willkürlichen Kündigungen oder unberechtigten Mieterhöhungen geschützt werden. Der Gesetzgeber spricht der Wohnung von Mietern als Lebensmittelpunkt eine große Bedeutung zu. Daher kann ein Vermieter seinem Mieter nur dann den Mietvertrag kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Ein berechtigtes Interesse liegt ausdrücklich nicht bei einer Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung vor (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Auch wenn Mieter die Mietpreisbremse aktivieren und die Miete dauerhaft auf die gesetzlich erlaubte Höhe reduzieren, ist dies kein Kündigungsgrund für den Vermieter.

Gründe einer ordentlichen Kündigung

Wenn Ihr Vermieter Ihnen gegenüber eine ordentliche Kündigung ausspricht, muss er in dieser auch den Grund der Kündigung nennen. Folgende drei Gründe kommen in Frage (§ 573 Abs. 2 BGB):

  1. Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt.
  2. Eigenbedarf, da der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
  3. Der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert.

Eine Kündigung zwecks Eigenbedarf (2) oder der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (3) liegen außerhalb des Einflussbereichs des Mieters. Für Mieter sind daher insbesondere interessant, welche vertraglichen Pflichten sie schuldhaft nicht unerheblich verletzen können (1).

Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages

Bei besonders schwerwiegenden Vertragsverstößen, kann eine ordentliche Kündigung bereits nach einmaligen Verstoß und unter Umständen auch fristlos erfolgen. In der Regel sollte der Vermieter den Mieter jedoch mittels Abmahnung auf sein Fehlverhalten hinweisen und über die Folgen einer möglichen Kündigung aufklären. Häufige Vertragsverstöße sind:

  • Stetiges Verstoßen gegen die geltende Hausordnung
  • Untervermietung des Mietobjekts an Dritte ohne Einvernehmen oder ohne Kenntnis des Vermieters – z.B. via Airbnb
  • Im Verzug mit der Mietzahlung
  • Betreiben eines nicht gestatteten nach außen erkennbaren Gewerbes
  • Haltung eines Haustieres trotz vorhandenen, rechtmäßigen Verbot
  • Wiederkehrende Störung des Hausfriedens
  • Mietobjekt unter Vorsatz beschädigt oder vernachlässigt

Neben den richtigen Gründen muss ein Kündigung – ob fristlos oder fristgerecht – immer auch weiteren rechtlichen und formalen Kriterien genügen. Auf wenigermiete.de können Sie eine Wohnungskündigung überprüfen und abwehren lassen.

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Ausnahmen vom Mieterschutz bei Kündigungen

Ausnahmen vom besonderen Schutz der Mieter gibt es nur wenige. Diese finden sich in §573a BGB bzw. §549 BGB. Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter demnach nicht nachweisen, wenn es sich um folgende Mietverhältnisse handelt:

  • Der Wohnraum wird nur zum vorrübergehenden Gebrauch vermietet (§ 549 Abs.2 Nr. 1 BGB).
  • Ein möbliertes Zimmer wird vermietet, und der Vermieter wohnt selbst in der Wohnung (§ 549 Abs.2 Nr. 2 BGB).
  • Wohnraum der sich innerhalb von Studenten- oder Jugendwohnheimen befindet (§ 549 Abs.3 BGB).

Fazit: Die Kündigung seitens des Vermieters ist somit nicht ohne weiteres möglich. Verhält sich der Mieter vertragsgemäß, ist eine Kündigung durch den Vermieter unwahrscheinlich. Schließlich sind die Möglichkeiten einer Kündigung Zwecks Eigenbedarf oder angemessener wirtschaftlichen Verwertung beschränkt. Der Gesetzgeber stellt den Mieter absichtlich höher, weil die Wohnung für jeden Mieter eine große Bedeutung hat und Vermieter daher einen wirklich wichtigen Grund zur wirksamen Kündigung darlegen müssen.

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