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Vorgehen bei Mietmängeln & Mietminderung

Wer sich gegen einen Mietmangel wehren und seine Rechte geltend machen möchte, muss eine Reihe von Dingen beachten. Wann ein Mangel vorliegt, wann Mieterrechte ausgeschlossen sind, obwohl ein Mangel vorliegt, und wie ein Mieter vorgehen muss, um die Miete richtig zu mindern, erfahren Sie hier.

  ARTIKEL VON wenigermiete.de-Gründer und Anwalt Dr. Daniel Halmer
  1. Mangel dem Vermieter anzeigen
  2. Was gilt als Mietmangel?
  3. Fristen für die Mangelanzeige
  4. Um welchen Betrag darf die Miete gemindert werden?
  5. Bei Mängeln nicht voreilig die Miete mindern!

Mietmangel als Voraussetzung für eine Mietminderung

Als Voraussetzung für eine Mietminderung muss ein Mangel der Mietsache vorliegen. Mängel sind im Mietrecht Zustände, in denen die Gebrauchsmöglichkeit der Wohnung eingeschränkt oder aufgehoben ist. Für den Zeitraum, in dem dieser Mangel vorliegt, ist die Miete per Gesetz automatisch gemindert. Das Gesetz nimmt hierbei aber eine Reihe teilweise undurchsichtiger Korrekturen vor, die es zu beachten gilt, wenn der Mieter gegenüber dem Vermieter vorgehen will.

Mietmängel & Mietminderung

Mängel anzeigen

Der Gesetzgeber ist besonders im Wohnraummietrecht primär auf Gerechtigkeit bedacht. Dem Vermieter soll also die Möglichkeit gegeben werden, Nachbesserungen vorzunehmen und so die Mietsache wieder in einen einwandfreien Zustand zu bringen, bevor finanzielle Konsequenzen sich zu seinen Lasten durchschlagen. Mieter müssen daher nach dem Gesetz die an der Mietsache vorhandenen Mängel dem Vermieter anzeigen. Tun sie das nicht und geben dem Vermieter damit keine Chance zur Beseitigung des Mangels, schließt das Gesetz eine Geltendmachung der Mängelrechte des Mieters aus. Denn es wäre ungerecht gegenüber dem Vermieter, wenn er weniger Miete erhalten würde, ohne dass er überhaupt wüsste, warum.

Mangel muss auch wirklich vorliegen

Rechtliche Fallstricke können sich jedoch schon bei der Frage auftun, ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Denn der Gesetzgeber lässt nicht jeden Mangel ausreichen, damit der Mieter seine vielzähligen Rechte ausüben kann. Der Gesetzgeber hat aber auch eine Bagatellschwelle eingebaut und sieht geringfügige oder unerhebliche Einschränkungen oder Aufhebungen der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache gerade nicht als ausreichend an. Wann diese Grenze erreicht ist oder eben nicht erreicht ist, ist oftmals eine Frage des Einzelfalls.
»  Mängelanzeige und Mietminderung

Häufig auftretende Mietmängel

  1. Schimmel
  2. Feuchtigkeit
  3. Heizungsausfall
  4. Unzureichende Kalt- oder Warmwasserversorgung
  5. Lärm
  6. Ungeziefer
  7. Falsche Wohnfläche im Mietvertrag
  8. Wasserschaden
  9. Defekter Fahrstuhl
  10. Beeinträchtigungen durch Baustellen

Die Mängelanzeige, die das Gesetz vom Mieter erwartet, sollte immer schriftlich erfolgen. Der Mieter muss den Mangel derart genau beschreiben, damit der Vermieter tätig werden und den Mangel beseitigen kann.

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Die Broschüre
Mietminderung bei Mängeln
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Die Broschüre
Mietmängel durch Baustellen
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Frist zur Anzeige von Mängeln beachten!

Für die Geltendmachung des Mangels muss sich der Mieter allerdings beeilen. Der Gesetzgeber verlangt, dass eine korrekte Mängelanzeige an den Vermieter „unverzüglich“ ergeht. Der Mieter soll also schnellstmöglich gegenüber dem Vermieter anzeigen, damit dieser schnell eingreifen kann. Wenn der Mieter also eine ordnungsgemäße Anzeige nicht alsbald macht, könnten die Rechte dadurch bereits allesamt ausgeschlossen sein.

Um welchen Betrag darf die Miete gemindert werden?

Da die Empfindung eines Mietmangels stets subjektiv ist, gibt es keine allgemeingültigen Prozentzahlen. Hier spielt auch der Umfang des Mangels eine entscheidende Rolle. Was für den einen Bewohner völlig in Ordnung ist, kann einen anderen zur Weißglut treiben. Generell bezieht sich die Mietminderung auf die Bruttomiete – also Nettokaltmiete inklusive Nebenkosten. Um eine angemessene Höhe der Mietminderung festzustellen, bietet es sich an, möglichst genau auf die Situation passende Vergleichsurteile heranzuziehen. Hierbei sollte man jedoch stets beachten, dass ähnliche Sachverhalte teilweise von Gericht zu Gericht und von Richter zu Richter unterschiedlich bewertet werden können.

Wichtig: Damit Sie im Falle einer Mietminderung keine Kündigung riskieren (schließlich kann sich am Ende herausstellen, dass die Mietminderung zu hoch angesetzt oder gar nicht gerechtfertigt war), sollten Sie sicherheitshalber die volle Miete unter Vorbehalt der Rückforderung wegen des Mietmangels zahlen.

Nicht voreilig die Miete mindern!

Gleichermaßen wie das Durchsetzen der Rechte birgt das voreilige Selbstdurchsetzen der vermeintlich bestehenden Rechte ein Risiko. Vor einer voreiligen Mietminderung oder Selbstvornehmen von Reparaturen (Eine Ausnahme können Kleinreparaturen darstellen) in dem Glauben, im Anschluss diese Kosten vom Vermieter ersetzt zu bekommen, ist abzuraten. In diesen Fällen hat der Vermieter regelmäßig das Gesetz auf seiner Seite, weil dieses weitere Voraussetzungen stellt, um ein gerechtes Ergebnis zu erzielen, die dann oftmals nicht eingehalten sind.

Fazit: Lassen Sie Ihren Vermieter rechtzeitig wissen, dass ein Mangel vorliegt. Bei der Mietminderung ist Vorsicht geboten, hier können bei der Minderungshöhe schnell Fehler gemacht werden. Zeigen Sie Ihren Mangel mit wenigermiete.de an. Hier können Sie schnell und einfach die Informationen eingeben und müssen sich danach um nichts weiter kümmern.


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