Mietrecht > Mietmängel > Heizungsausfall

Ausfall oder Defekt der Heizung

Zwar regelt das Gesetz nicht ausdrücklich die Pflichten der Mietvertragsparteien rund um das Heizen, jedoch ergibt sich dies mittelbar aus dem Wohnzweck des Mieters. Eine Wohnung muss zum Wohnen geeignet sein, sodass eine gewisse Mindesttemperatur in den Räumen des Mieters gewährleistet sein muss, damit gesundheitliche Folgen ausbleiben. Hier haben Gerichte über die Jahrzehnte eine ausdifferenzierte Rechtsprechung entwickelt, die nun den Maßstab bildet.

  ARTIKEL VON wenigermiete.de-Gründer und Anwalt Dr. Daniel Halmer
  1. Heizungsausfall innerhalb der Heizperiode
  2. Heizungsausfall außerhalb der Heizperiode
  3. Verstoß des Vermieters gegen Heizpflicht
  4. Heizpflicht des Mieters

Mietminderung bei Heizungsausfall

Heizungsausfall innerhalb der Heizperiode

Zu unterscheiden ist die Zeitspanne innerhalb und die Zeitspanne außerhalb der Heizperiode, denn je nach Zeit werden damit unterschiedliche Anforderungen an die Parteien gestellt. Innerhalb der Heizperiode ist der Vermieter demnach stets verpflichtet, genügend Heizwärme bereitzustellen, als dass der Mieter die Räume auf die Mindesttemperatur erwärmen kann.

Sofern sich über die Heizperiode keine Regelung im Mietvertrag befindet, gilt nach den Gerichten grundsätzlich die Zeit vom 01. Oktober bis zum 30. April als Heizperiode. Nach den Einzelfallumständen, etwa bei Wohnungen oder Häusern, die aufgrund ihrer Höhenlage oder der Umgebung besonders früh oder lang von Kälte betroffen sind, kann sich diese Periode ausdehnen.

Innerhalb dieser Heizperiode muss durch den Vermieter demnach dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die Wohnung auf die Mindesttemperatur zu erhitzen. Wie hoch diese Mindesttemperatur ist, ist ebenfalls nicht gesetzlich, sondern allein durch Urteile festgehalten. Diese Mindesttemperaturen variieren zwischen den verschiedenen Räumen der Wohnung. So ist im Schlafund Wohnbereich sowie in der Küche eine Mindesttemperatur von 20 Grad, im Bad- und Duschbereich eine Mindesttemperatur von 22 Grad und im Flur sowie Hauseingang eine Temperatur von 18 Grad vorgesehen. Dies sind jedoch allein Richtwerte, da je nach der Rechtsprechung der lokalen Gerichte auch andere Schwellenwerte festgelegt werden können.

Diese Schwellenwerte werden in der Regel für die Zeit zwischen 6 Uhr und 23 Uhr angenommen. Um Energie einzusparen und einem geringeren Durchschnittsbedarf Rechnung zu tragen, kann der Vermieter zwischen 23 Uhr und 6 Uhr die gewährleistete Heizwärmeversorgung herunterfahren, sodass die gewährleistete Mindesttemperatur pro Raum um 2 bis 3 Grad herabsinkt.

Heizungsausfall außerhalb der Heizperiode

Regelmäßig brauch der Vermieter von Mai bis September keine Heizungsnutzung gewährleisten. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Mietvertrag vorsehen darf, dass in dieser Zeitspanne der Vermieternicht zum Betrieb der Heizung verpflichtet ist. Außerhalb der Heizperiode entfällt diese Pflicht nämlichnur grundsätzlich, weil davon ausgegangen wird, dass aufgrund der Frühlings- und Sommerwärme die Innentemperaturen auch ohne Heizen erreicht werden. Sinken die Temperaturen jedoch für die folgenden 2 bis 3 Tage absehbar unter 16 Grad, muss der Vermieter seiner Pflicht nachkommen, wie als wäre man innerhalb der Heizperiode. Andernfalls ist das gesundheitliche Wohlbefinden der Mieter nicht gewährleistet.

Damit sind Mietvertragsklauseln, die eine Heizpflicht des Vermieters außerhalb der Heizperiode kategorisch ausschließen unwirksam. Der Vermieter ist hier in der Pflicht.

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Verstoß des Vermieters gegen Heizpflicht

Stellt der Vermieter keine Heizungsleistung nach diesen Maßstäben bereit, ist die Wohnung nach den Gerichten nicht mehr ohne Gesundheitsgefährdung zum Wohnen geeignet. Ist die Wohnung nicht mehr zum Wohnen geeignet, liegt ein Mangel vor, der beim richtigen Vorgehen zu einer Mietminderung führen kann. Je nach Einzelfall haben Gerichte hier Minderungsquoten zwischen 3 und 40 Prozent angenommen. Von einem eigenmächtigen Einbehalt der Miete ist aufgrund der Notwendigkeit einer juristisch genauen Betrachtung der Einzelfallumstände aber dringend abzuraten.

Heizpflicht des Mieters

Nicht nur der Vermieter ist in der Pflicht. Zwar besteht keine gesetzliche Regelung, die dem Mieter auferlegt, die Wohnung stets auf die Mindesttemperatur zu heizen, jedoch muss der Mieter dafür sorgen, dass durch die Innentemperatur keine Schäden an der Mietsache entstehen. Durch falsches Lüft- und Heizverhalten kann etwa Schimmelbildung oder das Entstehen von Frostschäden an Mauerwerk oder Rohrleitungen für die Heizungsanlage gefördert werden. Diese Schäden muss der Mieter selbst verhindern, da dies in seinem Einflussbereich liegt.

Der Mieter kann also in den meisten Fällen nicht einfach nie heizen. Davon zu unterscheiden sind Probleme, die auftreten, obwohl der Mieter nicht heizt. Ist die Wohnung etwa dauerhaft oder häufig auf 22 Grad erwärmt und ist dabei das Thermostat auf Null gestellt, dann liegt darin auch bereits ein Mangel, der zur Minderung berechtigen kann. In beide Richtungen kann sich so ein Mietminderungsrecht des Mieters ergeben.

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