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Mietmangel - Ungeziefer in der Wohnung

Ein häufig auftretendes Problem sind tierische Gäste in oder direkt an der Wohnung. Je nach Wohnungslage und Zimmer sind unterschiedliche Tiere verbreiteter als andere. Ob Tauben, die am Schlafzimmerfenster nisten, starker Mottenbefall oder gar Silberfische im Badezimmer. Solche Tiere stellen oftmals nicht einfach nur aufgrund ihrer Anwesenheit einen Mangel an der Wohnung dar, sondern aufgrund der Auswirkungen, die sie haben.

  ARTIKEL VON wenigermiete.de-Gründer und Anwalt Dr. Daniel Halmer
  1. Silberfische
  2. Motten
  3. Spinnen & Ameisen
  4. Mäuse
  5. Tauben
  6. Wespen, Hornissen, Bienen
  7. Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung

Wohnungsgröße im Mietvertrag

Silberfische

Silberfische mögen warme und zugleich feuchte, dunkle Verstecke. In Badezimmer, Waschraum, Keller oder Küche treten Sie damit besonders häufig auf und verstecken sich tagsüber in kleinen Nischen, Spalten und zwischen Bodenfliesen, weil sie von Natur aus nachtaktive Insekten sind. Sie sind zwar nicht schädlich, doch können Sie zu einer regelrechten Plage werden.

Nur durch das Auftreten von Silberfischen allein ist jedoch noch kein Mangel gegeben. Ein zeitweiliges Auftreten kann mitunter nicht verhindert werden, haben schon mehrere Landgerichte entschieden, sodass das bloße Vorhandensein von Silberfischen keinen Mangel darstellen kann, weil es damit als üblich oder normal anzusehen ist. Anders liegt die Sachlage jedoch, wenn die Präsenz von Silberfischen Überhand nimmt und es von einem zeitweiligen, vereinzelten sichtbaren Auftreten zu einer wirklichen Plage kommt. Wann man davon sprechen kann, insbesondere wie viele Silberfische es sein müssen und in wie vielen Räumen sie auftreten müssen, ist Frage des Einzelfalls und kann nicht pauschal beantwortet werden.

Festzuhalten ist aber, dass mangels Schädlichkeit die Silberfische nicht zu einer Gesundheitsgefährdung führen, sodass es bei ihrem Auftreten nur eine bloße Belästigung ist. Durch Gerichte wurde jedoch der Fall entschieden, dass ein Mieter selbst im Schlafzimmer Gift streuen musste, um die Silberfische zu beseitigen. Hier erkannte das Gericht auf eine Minderung der Miete von 20%. Auch andere Formen und anderer Umfang von Befall ist minderungsfähig, dies hängt jedoch vom Einzelfall ab und bedarf einer professionellen Begutachtung.

Motten in der Wohnung

Besonders ärgerlich und belästigend sind die zu der Familie der Schmetterlinge gehörenden Lebensmittel- oder Kleidermotten. Lebensmittelmotten sind Vorratsschädlinge und ernähren sich maßgeblich von Mehl, Reis, Nudeln, Kakao und weiteren Lebensmitteln dieser Art. Sie selbst sind nur belästigend, ihr Speichel und ihre Hinterlassenschaften jedoch können gesundheitsgefährlich sein und zu Magen-Darm-Erkrankungen und Ähnlichem führen. Kleidermotten dagegen ernähren sich maßgeblich vom Protein “Keratin”, welches sich in Wolle, Pelzen und Fellen befindet.

Durch einen erheblichen Mottenbefall wird die Wohnqualität gemindert, da der Mieter nicht nur ein unangenehmes Gefühl beim Leben in den Räumen hat, sondern auch mit erhöhter Obacht leben muss. Dies ist etwa der Fall, wenn sich die Motten dauerhaft eingenistet haben und sich dementsprechend vermehren. Dann stellt diese Einschränkung in der Wohnqualität einen Mietmangel dar, der zu einer Minderung von bis zu 25% führen kann. Wie hoch die Minderung jedoch im konkreten Fall ausfällt, kann nur anhand der Häufigkeit und des Ausmaßes des Auftretens ermittelt werden.

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Spinnen & Ameisen

Wesentlich problematischer gestaltet es sich, wenn sich der Mieter über Spinnen und Ameisen beklagt. Spinnen und Ameisen treten häufig in erdbodennahen Wohnlagen auf und sind in der Regel damit ortsüblich, weil es zu den unvermeidlichen Gegebenheiten dieser Wohnsituation gehört. Spinnen und Ameisen gelten auch in den meisten Fällen nicht als gesundheitsschädlich, sondern sind in unseren Breitengraden häufiger sogar Helfer, da sie sich von Unrat oder anderem Ungeziefer ernähren.

Nur bei besonders extremem Befall kann daher von einem Mangel gesprochen werden. Darüber hinaus dürfte dieser Mangel jedoch auch nicht auf ein Verhalten des Mieters zurückzuführen sein. Dann liegt zwar ein Mangel vor, er berechtigt den Mieter jedoch nicht zur Minderung oder zum Schadensersatz gegenüber dem Vermieter. Wann der Befall hinreichend erheblich wird, damit er einen Mangel darstellen kann, ist auch hier Frage des Einzelfalls.

Mäuse & Ratten

Größere Tiere können auch eine größere Beeinträchtigung des Wohnkomforts darstellen. So können Mäuse grundsätzlich aufgrund der Geräusche und ihres Verhaltens in der Wohnung sowie aufgrund der potentiellen Verbreitung von Krankheiten durch sie einen Mietmangel darstellen. Allerdings ist hier zu unterscheiden, wo der Mieter lebt. Auf dem Land muss sich der Mieter eher mit Mäusen als Mitbewohnern zufrieden geben, als in der Stadt. Denn in der Stadt sind Mäuse auch durch den Vermieter leichter zu vermeiden als beim Umgebensein mit Natur.

Auch zu beachten ist allerdings, dass selbst in der Stadt das vereinzelte Auftreten einer Hausmaus hinzunehmen ist. Erst wenn es zu einer erheblichen Anzahl an Tiersichtungen kommt, kann von einem Mangel gesprochen werden, der die Wohnqualität tatsächlich mindert. Denn aufgrund der Eigenart und Unberechenbarkeit von Tieren kann die ein oder andere Maus sich auch von vorhandenen Schutzmechanismen unbeeindruckt zeigen und es bis in die Wohnung schaffen. Dies ist insoweit nicht komplett möglich zu verhindern.

Tauben

Vor allem im Stadtbereich finden sich häufig Tauben an den Fenstern oder auf dem Balkon. Verhalten sich die Tauben besonders penetrant und ist dadurch die Wohnnutzung beeinträchtigt, kann dies zur Mietminderung berechtigen. Nisten Tauben etwa unmittelbar am Schlafzimmerfenster und ist durch die Geräuschbelästigung eine Nutzung des Zimmers als Schlafzimmer nicht mehr möglich, kann die Miete um bis zu 35% gemindert werden. Gleiches gilt für eine besonders extreme Beeinträchtigung von zur Mietwohnung gehörenden Anlagen, wie dem Balkon. Wird der Gebrauch aufgrund von Taubenkot nahezu unmöglich gemacht, dann steht dem Mieter ein Minderungsrecht zu, denn der Mietpreis wird für die Nutzungsmöglichkeit aller mitvermieteten Räume und Anlagen bezahlt, somit auch für den Balkon. Fällt dieser nun aus, fällt auch ein Teil des Mietpreises weg, den der Vermieter verlangen kann.

Wann von einer so erheblichen Beeinträchtigung gesprochen werden kann, dass auch in den Augen von Rechtsprechung und Gesetz die Nutzung des Balkons ausgeschlossen ist, ist Frage des Einzelfalles.

Wespen, Hornissen, Bienen

Lästig und mitunter gefährlich können Nester von Bienen, Wespen und Hornissen sein. Sind diese in der Wohnung oder in einem unmittelbaren Zusammenhang zur Wohnung, etwa auf dem Balkon, dann löst eine Mietminderung zwar nicht das Problem, die Minderung kann jedoch dabei Helfen, Druck auf den Vermieter auszuüben. Erst, wenn das Nest und die dazugehörigen Tiere eine tatsächliche Beeinträchtigung darstellen, bestehen überhaupt Rechte des Mieters. Dies ist zwar nicht der Fall, wenn das Nest verlassen ist oder wenn Winter ist, weil dann die Wohnqualität nicht durch Tiere beeinträchtigt wird.

Leben allerdings Tiere in dem Nest, können diese insbesondere bei Allergikern zu heftigsten und teilweise lebensgefährlichen Reaktionen führen. Maßgeblich für Mieterrechte ist, dass die Tiere eine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietwohnung von gewisser Dauer hervorrufen und ein Hinnehmen dem Mieter nicht zumutbar ist. Ein gewisses eigenes allgemeines Lebensrisiko muss der Mieter allerdings hinnehmen, da dies Teil des Zusammenlebens mit der Umwelt ist. Daher ist nur bei nachgewiesener Unzumutbarkeit oder über ein Normalmaß hinausgehender Gefährdung ein Mangel bestehend.

Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung

Sollte ein Befall vorliegen, der auch einen Mangel darstellt, sollten Sie nicht ohne Weiteres einen Kammerjäger oder Schädlingsbekämpfer bestellen oder gar teure Selbsthilfe-Produkte erwerben. Liegt ein Mangel vor, muss zunächst der Vermieter tätig werden und die Beseitigung der Tiere vornehmen. Erst wenn der Vermieter nicht tätig wird, sollten Sie selbst aktiv eingreifen, denn nur dann bekommen Sie die Kosten aller Maßnahmen, die Sie einleiten vom Vermieter ersetzt. Das Gesetz sieht nämlich vor, dass dem Vermieter zuerst die Gelegenheit zugesprochen werden soll, den Mangel selbst zu beseitigen, um die Tauglichkeit der Wohnung als Lebensmittelpunkt und Rückzugsort zu gewährleisten.

Auch die Maßnahmen der durch den Vermieter durchgeführten Schädlingsbekämpfung selbst können zur Mietminderung berechtigen. Müssen zur effektiven Schädlingsbekämpfung etwa Räume verschlossen werden oder Köder weiträumig ausgelegt werden, sodass die Nutzung nicht mehr oder nur noch eingeschränkt möglich ist, kann die Miete um bis zu 80% gemindert werden.

In jedem Fall lohnt sich aufgrund der vielen zu beachtenden Feinheiten und der regionalbezogenen Rechtsprechung ein professioneller Begleiter beim Weg zur Mietminderung.

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