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Schönheitsreparaturen bei Auszug - Welche Rechte haben Mieter?

Das Ausführen der Schönheitsreparaturen nach dem Auszug ist nicht nur zeitaufwändig und teuer, sondern oft auch unnötig. Nach unserer Erfahrung sind mehr als die Hälfte aller in Mietverträgen vereinbarten Schönheitsreparaturklauseln ungültig. Oftmals führen Mieter die Arbeiten durch, weil sie fürchten, dass der Vermieter die Kaution einbehält und es zum Streit kommt. Welche Rechte Sie als Mieter haben und wie Sie bei Schönheitsreparaturen vorgehen können, erfahren Sie hier.

  ARTIKEL VON wenigermiete.de-Gründer und Anwalt Dr. Daniel Halmer
  1. Welche Arbeiten gelten als Schönheitsreparaturen?
  2. Mieter oder Vermieter – wer muss die Schönheitsreparaturen durchführen?
  3. Typische Beispiele für Schönheitsrepraturklauseln
  4. Mehr als die Hälfte aller Schönheitsreparaturen sind ungültig!
  5. Wohnung unrenoviert übergeben: Keine Schönheitsreparaturen ohne Ausgleich!
  6. Übernahme der Endrenovierung durch den Nachmieter
  7. Wie müssen die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?
  8. Kosten für Schönheitsreparaturen
  9. Kann der Vermieter nur Geld statt der Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen?
  10. Schönheitsreparaturen nach kurzer Mietdauer
  11. Müssen Schönheitsreparaturen auch während des Mietverhältnisses durchgeführt werden?

Renovierung beim Auszug

Welche Arbeiten gelten als Schönheitsreparaturen?

Definition von Schönheitsreparaturen im BGB

Der Gesetzgeber hat in § 28 Abs. 4 II. BV recht genau festgelegt, welche Arbeiten unter den Begriff „Schönheitsreparaturen“ fallen. In Satz 3 steht:

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Hier nicht genannte Arbeiten gelten grundsätzlich nur dann als Schönheitsreparaturen, wenn sie als vorbereitende Tätigkeiten der genannten Arbeiten notwendig sind.

Um eine Wand ordnungsgemäß zu streichen, ist es bspw. notwendig vorhandene Bohrlöcher zu verschließen, auch wenn dies nicht explizit im Gesetz genannt wird.

Was sind keine Schönheitsreparaturen?

Abzugrenzen von den Schönheitsreparaturen, sind Instandhaltungsarbeiten, wie z.B. das Abschleifen des Parkettbodens, das neu Verlegen von Fliesen, der Außenanstrich der Fenster, Reparaturen von Lichtschaltern, Installationsleitungen, Türschlössern oder Schäden, die auf normaler Abnutzung beruhen. Diese Arbeiten obliegen dem Vermieter. Sollten Schäden während der Mietzeit auftreten, können Sie unter Umständen einen Mietmangel darstellen und zur Mietminderung berechtigen.

Weiterhin keine Schönheitsreparaturen sind die so genannten Kleinreparaturen.

Mieter oder Vermieter, wer muss die Schönheitsreparaturen durchführen?

Durch die recht genaue Definition der Schönheitsreparaturen, liegt die häufigste Streitursache in der Frage, ob der Mieter oder der Vermieter die Arbeiten durchführen muss. Auch wenn in § 535 Abs. 1 und § 538 grundsätzlich der Vermieter für Reparaturen zur Widerherstellung des vertragsgemäßen Gebrauch verantwortlich ist, kann im Mietvertrag bestimmt werden, dass der Mieter anfallende Schönheitsreparaturen übernimmt.

Daher findet sich in den meisten Mietverträgen eine entsprechende Klausel „Schönheitsreparaturen“, welche den Mieter zur Ausführung der Renovierungsarbeiten verpflichtet.

Wichtig: Häufig finden sich unwirksame Vereinbarungen im Mietvertrag – sobald eine Vereinbarung unwirksam ist, muss der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen. Demnach lohnt es sich auf jeden Fall, die Schönheitsrparaturklausel im Mietvertrag überprüfen zu lassen.

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Typische Beispiele von Vereinbarungen für Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag

Abgeltungsquote

Laut Ihrem Mietvertrag sind Sie dazu verpflichtet entsprechend jedes abgelaufenen Jahres einen gewissen Prozentsatz an möglichen Renovierungskosten zu übernehmen.

Festgelegte Fristen für Renovierungen

Im Mietvertrag werden exakte Fristen festgelegt, welche die Ausführung von Renovierungsarbeiten während der Mietzeit regeln. Z. B.:

  • Renovierung der Küche nach 2 Jahren Mietzeit
  • Renovierung der Wohnräume nach 5 Jahren Mietzeit
  • Renovierung der Schlafräume nach 10 Jahren Mietzeit

Farbwahl während Mietzeit

Für die Ausführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit werden Ihnen im Mietvertrag konkrete Vorgaben bezüglich der Farbwahl gemacht.

Tapetenbeseitigung

Im Mietvertrag wird Ihnen vorgeschrieben, dass Sie beim Auszug sämtliche Tapeten beseitigen müssen.

Umfang der Arbeiten

Unter den durchzuführenden Schönheitsreparaturen finden sich Arbeiten, die über die in § 28 Abs. 4 II. BV genannten Arbeiten hinaus gehen – bspw. das Abschleifen des Parkettbodens.

Beauftragung eines Handwerkers

Der Mietvertrag gibt vor, dass die Ausführung der Schönheitsreparaturen muss von einem professionellem Handwerker bzw. einer Fachfirma übernommen werden muss.

Mehr als die Hälfte aller Schönheitsreparaturen sind ungültig!

Wenigermiete.de prüft ihren Mietvertrag. Sie können die wenigermiete.de-Anwälte mit der Abwehr der Vertragsklausel beauftragen, wir tragen die Kosten. Lenkt Ihr Vermieter nicht ein, erhebt der Vertragsanwalt auf unsere Kosten für Sie Klage.


Wohnung unrenoviert übergeben: Keine Schönheitsreparaturen ohne Ausgleich!

Seit März 2015 hat sich die Rechtsprechung in diesem Fall entscheidend gewendet. Wurde die Wohnung in einem unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand übergeben, können Schönheitsreparaturen grundsätzlich nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Dies würde nämlich bedeuten, dass der Mieter die Wohnung möglicherweise in einen verbesserten Zustand zurückgeben würde, wozu er nicht verpflichtet werden darf.

Eine Ausnahme dieser Regelung gilt nur für den Fall, dass dem Mieter ein entsprechender Ausgleich gewährt wird. Dieser Ausgleich kann z.B. in Form einer mietfreien Zeit gewährt werden. Allerdings muss sich der Ausgleich am Umfang der zu erledigenden Reparaturen messen. Ob eine Wohnung als renoviert bzw. unrenoviert angesehen kann, hängt vom Gesamteindruck der überlassenen Räume ab. Eine allgemeingültige Aussage lässt sich diesbezüglich nicht treffen, weshalb im Zweifel anhand des konkreten Einzelfalls entschieden werden muss.

Übernahme der Endrenovierung durch den Nachmieter

Häufig suchen Mieter einen Nachmieter um z.B. früher aus dem Vertrag auszuscheiden, Einbauten zu übergeben oder Schönheitsreparaturen zu vermeiden. So wird versucht, unnötige Renovierungsarbeiten zu vermeiden, da die Nachmieter eventuell eigene Vorstellungen zur Gestaltung der Wohnung haben und vor dem Einzug ebenfalls renovieren. Vormieter und Nachmieter können grundsätzlich jedoch keine gültigen Vereinbarungen ohne die Zustimmung des Vermieters treffen. Der Vermieter kann der Abälzung der Schönheitsreparaturen auf den Nachmieter zustimmen, muss dies aber nicht tun. Als Mieter sollten Sie sich vor Verabredungen mit einem potentiellen Nachmieter zunächst mit dem Vermieter verständigen.

Wie müssen die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?

Sind Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, müssen sie dafür sorgen, dass die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand übergeben wird. Wie dieser hergestellt wird, spielt dabei keine Rolle. Sie können die Renovierungsarbeiten selbst durchführen oder einen Handwerker beauftragen.

Kosten für Schönheitsreparaturen

Die Kosten für die Renovierungsarbeiten übernimmt der Mieter, sofern er per Mietvertrag wirksam zur Durchführung der Endrenovierungsarbeiten verpflichtet ist. Oftmals führen Mieter auch Renovierungsarbeiten durch, um die Kaution zu erhalten und Streit mit dem Vermieter zu vermeiden, obwohl ihre Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag ungültig ist. Dies ist nicht rechtens. Für diese Arbeiten kann bis zu 6 Monate nach Durchführung Geld zurückgefordert werden.

Kann der Vermieter nur Geld statt der Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen?

Eine solche Frage kann sich stellen, wenn der Vermieter nach dem Auszug des Mieters größere Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen plant. Diese Bauarbeiten würden die Schönheitsreparaturen zunichte machen. Vorausgesetzt, dass die Schönheitsreparaturklausel wirkasam ist, kann der Vermieter statt der Durchführung der Arbeiten u.U. eine Ausgleichzahlung verlangen. Dies muss dem Mieter jedoch rechtzeitig mitgeteilt werden und ist in der Regel nur möglich, wenn der Mieter bisher keine Arbeiten durchgeführt hat.

Schönheitsreparaturen nach kurzer Mietdauer

Als kurze Mietdauer wird ein Zeitraum von bis zu 2 Jahren bezeichnet. Sollte der Mietvertrag in diesem Zeitraum enden, ist in der Regel keine größere Renovierung fällig. Dies hängt jedoch vom Zustand der einzelnen Wohnung ab. Oft ist die Ausbesserung kleinerer Gebrauchsspuren, wie das Schließen der Dübellöcher ausreichend. Sollten andere Schäden vorliegen, zu deren Beseitigung der Mieter verpflichtet ist, müssen diese auch entfernt werden.

Müssen Schönheitsreparaturen auch während des Mietverhältnisses durchgeführt werden?

Sind die Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag gültig, kann der Mieter bereits auch während des Mietverhältnisses dazu verpflichtet sein, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Insbesondere dann, wenn Renovierungsbedarf besteht und die Substanz der Mietsache gefährdet ist.

Lassen Sie Ihre Schönheitsreparaturklausel überprüfen, bevor Sie die Endrenovierungsarbeiten durchführen:


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