Mietspiegel in Deutschland

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Mietspiegel in deutschen Großstädten

Wohnraum in Deutschlands großen Städten ist knapp und begehrt. Städte wie Berlin, München oder Hamburgbieten ihren Einwohner*inne gute Bildungsmöglichkeiten durch ihre Universitäten und Schulen, spannende Jobperspektiven durch attraktive Arbeitgeber, eine gute Infrastruktur und ein weitreichendes Angebot an Freizeitaktivitäten. So verwundert es nicht, dass immer mehr Menschen in den Genuss dieser Vorteile kommen wollen. Allein in Berlin sind in den letzten fünf Jahren über 250.000 Menschen zugezogen. München wächst pro Jahr um 30.000 Einwohner*innen und in Hamburg sind es gar über 90.000 Menschen.

In allen großen deutschen Städten spiegelt sich diese Entwicklung bei den Wohnmieten wider. In München stieg der Mietpreis um ca. fünf Prozent innerhalb von zwei Jahren, in Hamburg sind es sechs Prozent und in Berlin sind es sogar fast zehn Prozent. Diese Zahlen gehen aus den Mietspiegeln der Städte hervor.

Der Mietspiegel – ein Hebel für Mieter*innen

In nahezu allen großen deutschen Städten steigen die Mieten teils drastisch, Wohnraum wird immer teurer und für viele Mieter*innen irgendwann unbezahlbar. Bereits seit 1974 ist im BGB §558 Abs. 2 geregelt, dass sich Mietanpassungen an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren haben. Darin heißt es, dass…

„…der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt werden, nicht übersteigt.“

Die Problematik dieses Gesetzes liegt in fehlenden Daten zu vergleichbaren Wohnungen. Damit sich also Vermieter*innen an dieses Gesetz halten oder Gerichte im Zweifelsfall eine Entscheidung treffen können, mussten diese Daten in Einzelfällen erst erhoben werden. Aber das ist teuer und wurde daher selten gemacht. Mieter*innen hatten damit im Zweifel keine Möglichkeit, ohne hohen finanziellen Aufwand eine Miete entsprechend den Kriterien zu überprüfen.

Um Mieter*innen mehr Handhabe gegen zu hohe Mieten zu geben, wurden in zahlreichen deutschen Städten und Gemeinden Mietspiegel gebildet, die helfen sollen, eine zu hohe Miete zu erkennen und eine Senkung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchzusetzen.

Einfache und qualifizierte Mietspiegel

Um die ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung zu bestimmen, wird die entsprechende Wohnung anhand verschiedener Kriterien beschrieben. Anhand der Ausprägung dieser Kriterien können vergleichbare Wohnungen gefunden werden. Zu diesen Kriterien gehören:

  • Lage der Wohnung
  • Qualität der Ausstattung
  • Baujahr der Wohnung
  • Qualität der Wohnlage (Verkehrslärm, Anbindung öffentliche Verkehrsmittel etc.)
  • Energieeffizienz

Nachdem eine Wohnung anhand der Kriterien eingeteilt wurde, kann man im einfachen Mietspiegel eine Preisspanne für die Miete der Wohnung ablesen.

Für einen qualifizierten Mietspiegel gelten einige zusätzliche Bedingungen. Zum einen muss der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein. Dies wird in der Regel von spezialisierten Unternehmen übernommen. Zum anderen muss der Mietspiegel von Vertreter*innen der Mieter*innen, der Vermieter*innen, sowie der Gemeinde anerkannt und veröffentlicht werden. Ein qualifizierter Mietspiegel muss alle zwei Jahre erneuert werden. Dabei kann ausnahmsweise eine Fortführung des Mietspiegels auf Basis des Lebenshaltungskostenindex Deutschlands vorgenommen werden. Spätestens aber im Abstand von vier Jahren muss wieder ein neuer Mietspiegel gebildet werden.

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