Berliner Mietendeckel oder Mietpreisbremse: So senken Sie Ihre Miete am besten

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat im Januar 2020 den Mietendeckel beschlossen. Berliner fragen sich seitdem: Wie und um wie viel kann man jetzt die Miete senken? Viele wissen dabei nicht, dass der Mietendeckel noch mit Vorsicht zu genießen ist. Ein effektives Gesetz zur Senkung von Mieten gibt es aber schon: Die Mietpreisbremse. Geschäftsführer Dr. Daniel Halmer erklärt, warum man trotz Beschluss noch nicht auf den Mietendeckel setzen sollte.

“Welches Gesetz zur Mietsenkung sollte man nutzen? Unsere Empfehlung ist klar: Wer nach Sommer 2015 in Berlin einen Mietvertrag abgeschlossen hat, sollte die Mietpreisbremse ziehen - egal ob über uns, über den Mietverein oder über einen selbstständigen Anwalt. Die Absenkung per Mietendeckel ist rechtlich höchst umstritten, kommt frühestens in einem Jahr und wird meist kein größeres Sparpotential bringen als die Mietpreisbremse,” sagt Geschäftsführer und Gründer vom Mieterportal wenigermiete.de Dr. Daniel Halmer und erläutert die Argumente wie folgt im Detail:

1. Update zum Mietendeckel: Wann wird er eingeführt?

Der Mietendeckel wird stufenweise eingeführt:

  • Januar 2020: Der Mietendeckel wurde vom Berliner Abgeordnetenhaus als gültiges Gesetz beschlossen.
  • Februar 2020: Mit der zulässigen Mietobergrenze tritt der erste Teil des Gesetzes in Kraft. Diese Mietobergrenze ist je nach Wohnung unterschiedlich. Sie richtet sich hauptsächlich nach dem ersten Jahr in dem eine Wohnung bezugsfertig wurde und nach der Ausstattung.
  • Juli 2020: Das Landgericht Berlin stuft den Mietendeckel als verfassungsgemäß ein. Jedoch wird die Stichtagsregelung als ungültig erklärt. Nach dieser Regelung sollten Mieterhöhungen, die die Mietobergrenze übersteigen, rückwirkend bis zum 18. Juni 2019 unwirksam sein. Der erste Teil des Gesetzes wurde damit wieder in Frage gestellt.
  • 23. November 2020: Die zweite Stufe des Gesetzes tritt in Kraft. Die Mieten müssen ab diesem Datum auch bei schon laufenden Mietverträgen abgesenkt werden.
  • Das Gesetz ist in Kraft, steht aber durch mehrere Verfassungsklagen weiterhin auf wackeligen Beinen. Ein Urteil des Bundesverfassungsgericht zum Gesetz ist voraussichtlich erst im zweiten Quartal 2021 zu erwarten. Quelle vom 21. September 2020

    2. Rechtliche Unsicherheit: Der Deckel kommt vielleicht niemals

    Der Mietendeckel ist rechtlich höchst umstritten: Darf das Land Berlin einen Markt weiter regulieren, der bereits auf Bundesebene umfassend reguliert wurde? Greift das Gesetz zu tief in das Grundrecht “Freiheit am Eigentum” ein? Zahlreiche Gutachten kommen zu unterschiedlichen Schlüssen, je nachdem ob sie von vermieter- oder von mieternahen Organisationen beauftragt wurden. Die Berliner CDU und FDP haben bereits Klage bei den Verfassungsgerichten eingereicht, um das Gesetz gemeinsam zu verhindern. Fest steht, das Gesetz wird zu jahrelanger rechtlicher Unsicherheit führen. Von dieser Unsicherheit profitieren in aller Regel diejenigen, die sich teure Anwälte leisten können - also nicht die meisten Mieter. Die Mietpreisbremse auf der anderen Seite wurde im Juli 2018 vom Bundesverfassungsgericht bestätigt und ist “wasserdicht”. Auf wenigermiete.de können Mieter kostenlos berechnen, ob sie die Miete jetzt schon mittels der Mietpreisbremse senken können.

    3. Höhe des Sparpotentials: Mietendeckel macht keinen großen Unterschied

    Unserer Einschätzung nach werden sich die Obergrenzen zwischen Mietendeckel und Mietpreisbremse nicht stark unterscheiden. Hier ein Rechenbeispiel für eine Berlin-typische Altbauwohnung in einfacher Wohnlage, gebaut bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad:

    1. Obergrenze nach Mietendeckel: 6,45 Euro pro Quadratmeter, minus 28 Cents Abschlag für einfache Lage, multipliziert mit 1,2 macht 7,40 Euro. Das Senkungspotential gemäß Mietendeckel ergibt sich aus einer feststehenden Tabelle zu Mietobergrenzen abhängig nach Baujahr und einer darauf angewendeten Formel, die abhängig von der Wohnlageneinstufung variiert. Diese Obergrenzen werden den qualifizierten Mietspiegel in Berlin “quasi” ersetzen. Quelle: Stadt Berlin, siehe Frage 5 und Frage 8
    2. Obergrenze nach Mietpreisbremse: Für einen im März 2017 unterzeichneten Mietvertrag in einfacher Wohnlage in der Sonnenallee (Neukölln) gilt nach Berliner Mietspiegel eine Spanne zwischen 4,22 Euro pro Quadratmeter bis 8,41 Euro pro Quadratmeter, wobei der Durchschnitt bei 5,72 Euro liegt. Dazu müssen noch 10% addiert werden, das heißt, die durchschnittliche Obergrenze nach Mietpreisbremse liegt dort bei 6,29 Euro pro Quadratmeter.
    Wir haben zahlreiche Stichproben für typische Altbauten mit durchschnittlicher Ausstattung durchgeführt und sind zu folgendem Schluss gekommen: Die aktuellen Obergrenzen nach Mietpreisbremse sind oft niedriger als beim Mietendeckel.

    4. Wer sollte trotzdem auf den Mietendeckel warten?

    Alle Mieter, die nach Sommer 2015 einen Mietvertrag abgeschlossen haben, sollten also ihr Recht auf Mietsenkung lieber nach der Mietpreisbremse nutzen. Wer allerdings einen alten Mietvertrag von vor Sommer 2015 hat, der kann auf die Mietsenkung gemäß Mietendeckel warten und hoffen, dass das Gesetz Bestand hat.

    Achtung: Sollte das Gesetz zum Mietendeckel gekippt werden, müssen Mieter bereits durch eine Absenkung eingesparte Mietzahlungen ggf. an den Vermieter zurück zahlen. Sollte Ihre Miete also ab dem 23. November 2020 sinken, empfehlen wir die gesparten monatlichen Beträge zurückzulegen, bis Klarheit über das Gesetz herrscht.