Mietendeckel kommt: Wer heute schon seine Miete senken kann

“Welches Gesetz zur Mietsenkung kann man jetzt schon nutzen? Unsere Empfehlung ist klar: Wer nach Sommer 2015 in Berlin einen Mietvertrag abgeschlossen hat, sollte die Mietpreisbremse ziehen - egal ob über uns, über den Mietverein oder über einen selbstständigen Anwalt. Die Absenkung per Mietendeckel ist rechtlich höchst umstritten, kommt frühestens in einem Jahr und wird meist kein größeres Sparpotential bringen als die Mietpreisbremse,” sagt Rechtsanwalt und Gründer vom Mieterportal wenigermiete.de Dr. Daniel Halmer und erläutert die Argumente wie folgt im Detail:

1. Wartefrist: Möglichkeit zur Mietsenkung per Mietendeckel kommt erst später

Der Mietendeckel wird stufenweise eingeführt. Die Möglichkeit zur Absenkung soll nach derzeitigem Stand “erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes wirksam werden” - das heißt, frühestens Ende 2020. Warum sollten Mieter noch ein Jahr warten, wenn Sie bereits jetzt einen Anspruch auf Mietsenkung gemäß der Mietpreisbremse haben? Auf wenigermiete.de können Mieter kostenlos berechnen, ob sie bereits jetzt die Miete senken können.

2. Rechtliche Unsicherheit: Der Deckel kommt vielleicht niemals

Der Mietendeckel ist rechtlich höchst umstritten: Darf das Land Berlin einen Markt weiter regulieren, der bereits auf Bundesebene umfassend reguliert wurde? Greift das Gesetz zu tief ein in das Grundrecht “Freiheit am Eigentum”? Zahlreiche Gutachten kommen zu unterschiedlichen Schlüssen, je nachdem ob sie von vermieter- oder von mieternahen Organisationen beauftragt wurden. Die Berliner CDU und FDP haben bereits angekündigt, dass sie das Gesetz gemeinsam verhindern und vor die Verfassungsgerichte bringen wollen. Fest steht, das Gesetz wird zu jahrelanger rechtlicher Unsicherheit führen. Von dieser Unsicherheit profitieren in aller Regel diejenigen, die sich teure Anwälte leisten können - also nicht die meisten Mieter. Die Mietpreisbremse auf der anderen Seite wurde im Juli 2018 vom Bundesverfassungsgericht bestätigt und ist “wasserdicht”.

3. Höhe des Sparpotentials: Mietendeckel macht keinen großen Unterschied

Unsere Einschätzung nach werden sich die Obergrenzen zwischen Mietendeckel und Mietpreisbremse nicht fundamental unterscheiden. Dafür ein Rechenbeispiel für eine Berlin-typische Altbauwohnung in einfacher Wohnlage, gebaut bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad:

1. Obergrenze nach Mietendeckel: 6,45 Euro pro Quadratmeter, minus 28 Cents Abschlag für einfache Lage, multipliziert mit 1,2 macht 7,40 Euro. Das Senkungspotential gemäß Mietendeckel ergibt sich aus einer feststehenden Tabelle zu Mietobergrenzen abhängig nach Baujahr und einer darauf angewendeten Formel, die abhängig von der Wohnlageneinstufung variiert. Diese Obergrenzen werden den qualifizierten Mietspiegel in Berlin “quasi” ersetzen. Quelle: Stadt Berlin, siehe Frage 5 und Frage 8
2. Obergrenze nach Mietpreisbremse: Für einen im März 2017 unterzeichneten Mietvertrag in einfacher Wohnlage in der Sonnenallee (Neukölln) gilt nach Berliner Mietspiegel eine Spanne zwischen 4,22 Euro pro Quadratmeter bis 8,41 Euro pro Quadratmeter, wobei der Durchschnitt bei 5,72 Euro liegt. Dazu müssen noch 10% addiert werden, das heißt, die durchschnittliche Obergrenze nach Mietpreisbremse liegt dort bei 6,29 Euro pro Quadratmeter.

Wir haben zahlreiche Stichproben für typische Altbauten mit durchschnittlicher Ausstattung durchgeführt und sind zu folgendem Schluss gekommen: Die aktuellen Obergrenzen nach Mietpreisbremse liegen oft unter denen der Obergrenze nach Mietendeckel.

4. Wer sollte trotzdem auf den Mietendeckel warten?

Alle Mieter, die nach Sommer 2015 einen Mietvertrag abgeschlossen haben, sollten also schon heute ihr Recht auf Mietsenkung nach der Mietpreisbremse nutzen. Wer allerdings einen alten Mietvertrag von vor Sommer 2015 hat, der kann bis Ende 2020 auf die Mietsenkung gemäß Mietendeckel warten und hoffen, dass das Gesetz bis dahin Bestand hat.